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住房保障与住房市场化之间的关系及矛盾 2009年03月19日08:07 易居研究院 　　三、我国住房制度要尽快实行界线清晰的“双轨制” 发达国家经验表明，在房地产业发展的住房短缺阶段，政府对市场干预较多，普遍比较重视住房保障体系建设，尤其是上世纪六十年代之前；而进入七十年代之后，随着告别住宅短缺时代，绝大多数国家更倾向于发挥市场机制，减少福利预算支出。我国目前处于加强住房保障的阶段，但这并不代表要放弃市场机制，实际上，国务院和住房和城乡建设部的依然明确：我国住宅产业市场化取向不变。问题的关键是，如何界定好市场与保障之间的界线，市场的归市场，政府的归政府。从产品体系上分析，廉租房和经济适用房政府要做主导者，棚户和旧城改造也要划分清楚，部分可纳入经济适用房体系，部分让市场作主导。而纯粹的商品住宅市场，应该全面放开，政府不应再进行干预，包括“90/70”政策也应松绑。如何让住房保障与商品住宅“井水不犯河水”，建议如下。 1、重点发展廉租房 按2003年政府规划，2020年我国全面小康时实现“户均一套房、人均一间房”。现在看来，这个目标定得有些高，在市场经济体制下，总有部分低收入家庭买不起房子，如果政府强制性实现家家都有产权房，无疑会破坏社会公平性和资源配置合理性。即便是欧美发达国家，部分家庭还须住在廉租房中，目前美国的住房私有率为69%，英国为67%，德国为42%，整体而言，租房中分为市场型租赁和保障型租赁，发达国家作为保障型的廉租房的比重在十几个百分点，美国目前的这一数字为17%，欧盟国家平均为18%(1995年统计数据)。目前我国廉租房的占比非常低。 大力发展廉租房，能够真正让住房保障落到实处，同时又不会干扰纯粹市场化的商品住宅市场，可能有效避免经济适用房实际操作中的种种弊端。 重点推进廉租房制度建设，首先要扩大覆盖对象范围。其一、按2007年以前的标准，即使只考虑“低保”一个门槛，可以享受廉租房福利的人口约为城镇总人口的4%，若再加上“住房困难”这一关卡，这一比例就更小了。2007年新出台的《廉租住房保障办法》扩大了覆盖范围，由城市最低收入家庭扩大到低收入住房困难家庭的家庭，城市低收入住房困难家庭是指城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。根据建设部门的摸底统计，目前我国城市住房困难户大约1000万户，即使让他们都能享受廉租房政策，也只约占城市总户数(2007年总户数为19793万，按户均三人算)的5%。这一数据与国际上通行近20%差距甚大。另外，要适度把常住本地的低收入外地户籍人口纳入廉租体系中来。中国城市化正以每年1-1.5%的速度推进，大量农村务工人员长期工作生活于城市，但目前中国大城市的户籍制度严格，导致拉美化的贫民窟大量出现，北京这种现象比较明显。从缩小城乡差距、缩小贫富差距、构建和谐社会的角度考虑，应该逐步把这些低收入的外来常住人口的租房问题。 其次，要进一步完善廉租房的运作模式。其一、加大廉租房的建设力度。目前，租赁补贴、租金核减的比例远比实物配租大，但政府可供租赁的公房数量非常有限。政府除了考虑收购旧房外，还要通过建设新房来增加储备，比如英国、新加坡和香港地区的公屋制度就是如此。按“9000亿安居工程”计划，未来三年全国将新建200万套廉租房，即便考虑到部分实行货币化补贴，缺口依然很大。另外，政府还可鼓励企业参与进来，美国、瑞士、日本采用这种形式，国内万科第一个廉租房项目近期将在深圳开工。其二、要进一步加强廉租房的管理，由于享受廉租房的居民的收入水平是动态的，所以要其资格的审核工作，促进其流动性，严防出现“猫腻”现象。 2、弱化发展经济适用房 经济适用房自诞生之日至今，就一直争议不断。 总体而言，没有大问题，却有小隐患。考察国外住房保障体系，主要包括廉租房、经济适用房、各种租金和购房补贴。各国经济情况不同，住房保障的水平相差甚大，北欧、新加坡的水平最高，其它发达国家居次，发展中国家一般水平较低。就发达国家经验来看，首先要把发展重点放在廉租房上，其次才是考虑让部分中低收入家庭拥有产权房(经济适用房)。 我国香港地区的经验，对内地、尤其是大城市住房保障颇有借鉴价值。香港从上世纪50年代开始建立公屋制度(廉租房)，1972年后开始进入住房条件改善阶段，1978年起的实行“居者有其屋”计划，居屋(经济适用房)制度开始推行，后来又实行租者置其屋计划(租置计划)以及置业资助贷款计划(置贷计划)。 但是，2002年香港政府认为私人住宅应由私人开发商以市场为主导建设，于是宣布停建居屋。后来租置计划和置贷计划亦陆续终止。目前三分之人的港人住公屋，六分之一的港人住居屋。目前，公屋轮候册登记的家庭仍然有11万多个，政府着力于增加建屋量及促进住户的流动性，缩短轮候租住公屋的平均时间，