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新形势下物业管理行业生存发展及对策 摘要：中国物业管理经过整整30年的发展，行业的企业数量、从业人员、管理规模、产值逐年递升，迅猛的发展势头下也暴露出行业各种各样的问题。主要表现在行业公信受到质疑、政策执行力弱、矛盾纠纷错综复杂、企业盈利水平不佳等方面。本文通过分析这些问题的根源，提出以正确的舆论引导大众，改善行业发展环境；以科学的手段监督政府，改进政府工作作风；以严谨的态度界定职责，改变主体越俎代庖；以系统的思维控制成本，改革内部管理模式。? 关键词：物业管理；行业；困难；对策 2011年是中国内地物业管理诞生30周年，物业管理作为一种“朝阳产业”已初显端倪，并昭示出其巨大的发展空间。据统计，我国物业管理目前在管和可管面积已超过了200亿平方米，而且增量在不断放大，庞大的物业管理产业规模为物业管理的产业化提供了基础，同时，迅猛的发展势头下也暴露出行业各种各样的问题，这些瓶颈问题若长期得不到解决，将会使物业管理市场正在建立的高楼根基不稳。本文通过分析行业当前面临的困难，剖析这些问题的根源，以此出几点对策。? 一、当前行业面临的困难1、宣传导向有失公允，行业公信受到质疑。近些年，全国和地方的两会上，关于改善物业管理的提案呈上升趋势，有些提案指出，物管行业乱象横生，纠纷不断，严重影响当前和谐稳定的大好局面。媒体对物业管理中的一些问题也是频频曝光，正面宣传的少，负面宣传的多，使行业处于较被动的局面。物业管理行业的一些负面新闻，只是极少数物业管理公司的行为，这些负面报道将会阻碍整个物业管理行业的发展，加深公众对物业管理的偏见，甚至带来业主维权误区，给原本就不利的物业管理造成更大的社会舆论压力，影响行业的公众形象。? 2、制度落实有待加强，政策执行力度不够。有的地方行政主管部门对物业管理行业准入制度把关不严，一些条件不够、没有资质的公司进入市场，参与管理服务，客观上造成物业管理市场的无序竞争、不良竞争。有的地方行政主管部门对物业管理招投标制度监管不力，招投标走过场、走形式，没有正常体现公平竞争。有的地方行政主管部门在落实住房专项维修资金制度上不严，没按制度规定的要求专户存储、按幢设账、核算到户，只是原则性规定，缺乏操作性。在专项维修资金的起用上十分困难，中国物业管理的前沿地区广东，其住房维修资金使用比例也只有1%左右，在武汉维修基金的使用率几乎为零。由于该专项资金长期存放且难以使用，在造成大笔资金沉淀的同时，又因为管理不透明，使其成为极易引发腐败的温床。? 3、主体矛盾有欠协调，行业纠纷错综复杂。认识上的差异和利益分配关系，使得相关主体对一些问题的理解不尽一致，在缺乏沟通和协调机制的情况下，暴露出一系列矛盾问题。例如许多业主们认为，物业公司服务态度不好，管理工作做得差，收费却很高，是他们对物业公司意见越来越大的主要原因。而不少物业公司却认为，物业收费低，许多服务没有钱难以做到，不少公司已经出现了生存困难，收费问题成为业主和物业管理公司的矛盾焦点。又如业主与房地产开发商存在住宅质量问题得不到解决、开发商承诺或物业规范的配套设施不能落实等矛盾。《物权法》刚出台不久，广州就出现业主手捧《物权法》向政府请愿，要求开发商返还车库车位的事件；《物权法》生效后，全国多个城市出现了业主就地面停车位归属和停车收费向物业服务企业主张权利的诉讼。不少开发商希望通过物业管理公司来淡化、消除业主的对立情绪，但是，根本问题并未解决，业主与开发商之间的矛盾最终转会嫁到物业公司身上，于是物业公司成为了众多矛盾的结合体，处境十分尴尬。? 4、收支缺口日趋扩大，企业盈利水平不佳。由于物价指数上涨，劳动力成本提高以及服务价格缺乏弹性等因素，加之《物权法》实施后，原来依靠小区共有部位开展多种经营所得弥补管理费不足的收入明显减少，使得近年来行业平均利润率出现下降趋势。根据中国物业管理协会2009年组织的行业生存状况调查统计，全国接受调查的?4600?家企业中，仅有?40.07%?的企业盈利，平均盈利额?81.28?万元?/?年；有?40.76%?的企业亏损，平均亏损额为?37.22?万元?/?年；另有20%?左右的企业持平或未予披露。我们应当看到，行业生存状况调查所涉企业多数为中物协会员和地方行业协会会员单位，属行业中实力较强的一部分，尽管可能存在企业填报多种经营收入时有所保留等因素，可能影响一部分企业如实提供财务数据，但盈亏各半和利润偏低的经营状况与我们所掌握的现状基本符合，行业面临较大的生存压力。?? 二、相关问题的成因分析? 现阶段，物业管理行业之所以问题和矛盾频繁出现，客观上看，行业快速发展，市场不断扩大，群体越来越多，矛盾自然随之增多。主观上看，政府职能履行不到位，行业自身服务品质、管理水平、市场化程度不高也是重要原因。上述困难出现的原因主要有以下几点：? 一