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第一章 绪 论 1、房地产开发：——是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的经济行为。具体来讲，房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。 2、狭义的房地产经营：是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。 3、广义的房地产经营：是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。 4、房地产经营的特点： ①交易形式的多样化 ②交易对象的位置固定性 ③经营对象的限制性 ④售后用途的约束性 ⑤产权关系的复杂性 ⑥供求关系调整缓慢性 5、房地产经营的分类：地产经营、房产经营、服务经营、房地产综合开发经营4类。 6、房地产开发与房地产经营的关系： 答：早期的房地产开发与房地产经营是两个相对独立的概念，但是随着房地产市场与社会主义市场经济的接轨，这两个概念在某种程度上已经发生了交叉与融合，它们是既相互区别又有一定的联系。 一、广义的角度理解，两者本质上一致，侧重点不同：房地产开发侧重的是一种行为，强调的是房地产产品形成的过程；而房地产经营则强调的是这种行为的目的——获得预期的经济效益。 二、狭义的角度理解，两者相对独立：从狭义上来说，这两个概念是相对独立的。房地产经营反映的是在一定社会经济形态下的房屋、土地关系，这种关系通常是通过市场交换来实现的。而房地产开发只是一种投资、建设和劳动的行为，虽然投资者也要用经营的观念指导开发行为，以期用最少的投入换取最大的经济效益，但就开发活动本身，并不反映上述社会经济关系的本质特征。 三、房地产开发以房地产经营为核心。 四、房地产经营以房地产开发为基础。 7、房地产开发的主要工作阶段： 1、投资决策分析阶段 2、依法取得土地使用权阶段 3、可行性研究阶段 4、前期准备阶段 5、实施阶段 6、销售阶段 8、房地产开发程序： 投资决策分析阶段→依法获取土地使用权阶段→可行性研究阶段→前期准备工作阶段→项目实施阶段→项目销售阶段。 9、流通过程的房地产经营，主要指的是房产交易，包括房屋销售、房屋租赁以及房地产抵押、房地产典当、房屋置换等其他经营形式。流通过程的房地产经营是房地产企业的主要内容。 10、房地产产品在流通过程中作为一种消费商品形成之后，便进入了房地产的消费领域。在消费环节的经营内容主要指物业管理服务。 11、房屋置换：是指房屋使用人之间根据各自需要，按照有关法规，以房屋互补为主、货币补偿为辅的一种以房换房的交易行为。房屋置换，包括两种形式：一是房屋所有权与土地使用权的转换；二是仅房屋使用权的转换。 12、与老城区相比，新城区开发的优势与劣势？ 答：与老城区相比，新城区在地理位置上表现出明显的劣势：地处城市外围，商业配套、文教设施、道路交通基础设施不完善，人口密度小，生活气息不浓，显然不适合进行商业中心、写字楼、餐饮娱乐等项目的开发，同时由于征用农地，审批难度大，给排水、电、气、电讯等配套市政设施均需开发企业自行建设，加大了建设成本，增长了建设周期。 新城区开发的优势在于：远离城市中心，新城区空气清新、环境优美、四周宽敞空旷，这对住宅小区的开发有利；同时，新城区由于地广人稀，拆迁难度小，拆迁成本小，规划约束条件少，这都使得新城区的建设成本较之旧城区改造成本大大降低，建设难度降低。在如今土地资源日益短缺的背景下，能获得政府的批准与支持进行新城区开发，对房地产开发企业而言是十分具有吸引力的。 13、供求关系调整的缓慢性？ 答：从供应角度看，房地产经营的供应弹性小。我国地产市场实际上是政府垄断的市场，这使得市场规律对土地供求关系的影响已经大大降低。也由于土地的获得、招投标手续繁杂、牵涉到的部门多，房地产经营者通常在短期内很难增大其市场供应量。即无论市场上对某种房地产商品的需求量有多大、价格有多高，房地产经营者都很难在较短时间或特定空间范围内迅速、大量地生产，以满足市场需求。 从需求角度看，房地产经营的需求弹性小。尽管房地产商品的需求具有广泛性和多样性，但其需求弹性也是较小的。房地产作为人类生存、享受、发展的基本物质条件，其使用期限要超过任何耐用消费品，不会也不可能用后即弃，经常见到的是一块土地、一幢住宅往往代代相守、辈辈相传。就个人和家庭来说，有的十几年、几十年，甚至一生都没有购置房地产的需求和能力。所以说房地产市场的需求增长有时是十分缓慢的，只有随着人口的增长、经济发展水平的逐步提高、居民收入水平的提高，房地产的需求量才会