复地-公园城邦市调表.xlsVIP

Sheet3 Sheet2 Sheet1 制表人： 工程进度 销售面积 售出户数 建筑楼层 规划面积 付款折扣 一次 主力面积 分期 平均单价 贷款 车位单价 特别付款 调查日期 个 案 分 析 房 屋 个 案 分 析 表 案 名 售 楼 处 投资兴建 工地位置 电 话 企划销售 主力总价 公开日期 建筑设计 可售总价 交房日期 规划用途 基地面积 可售户数 基地位置图 销 售 率 单价范围 一、环境分析： 二、规划分析： 五、建材分析： 六、客源分析： 七、去化分析： 八、媒体分析： 九、销售分析： 十、利多利空分析： 规划户数 四、开发商分析： 案号： 复地-公园城邦 政和大道99号（惠山锡澄路与政和大道交界处） 政和大道99号 无锡复地房地产开发有限公司 杜 维 博思堂地产综合服务有限公司 澳大利亚柏涛设计公司 商住 36万平方米 2.2期，共5期 2006年 50万平方米 约3600 约1200 6F、11F、18F 约30% 9.9折 / 89、125、143 5—6万（租100—150） 4900—5800 2009.12.3 89、125、143、218 一、环境分析 1、道路：复地-公园城邦地处政和大道和锡澄路的交汇处。锡澄路是惠山区的交通主干道相当于 新区的长江路，向北通江阴，向南通无锡火车站和市中心。政和大道是无锡惠山区的东西道路，另 外，惠山大道、凤翔路紧邻左右，沪宁高速、312国道更方便长途出行。 2、公交路线：25路，602路，605路，607路，K610路，K621路，K622路，地铁一号线。 3、商业配套；小区内部商业配套，乐购超市（时代广场），政和大道和区政府沿线的商业街， 堰桥街，赛维拉金融广场等。 4、文化教育：省锡中，堰桥实验小学，吴文化公园，时代广场，区体育中心，亿仁医院，堰桥 医院等。 5、小区内部：人车分流，雅莱河原生水景等。 6、周围竞品：赛维拉-融城，金都花园，奥林匹克花园，波士顿公馆，理想城市等。 二、规划分析 1、位置：政和大道，锡澄路的交界处。 3、工程进度：项目共分五期开发，目前进度2.2期，由5幢11层的小高层和1幢18层的高层组成。 其中，1号楼和2号楼为11层4单元面积为89平方的小高层共88*2=176户；3号楼为18层2单元面积为 2、小区规模：项目占地36万平方米，总建面积50万平方米，容积率1.4。 143平方六的高层共72户；5号楼为11层1单元面积143平方米的小高层共22户；4号楼和6号为11层2 单元面积为125平方米的小高层共44*2=88户。所以2.2期总规化户楼为176+72+22+88=358户。 面积配比表如下： 4、产品类型：多层（6F），小高层（11F），高层（18F），别墅。 5、在售房源：整个项目首次开盘在2006年，目前在售的是2.2期，2009年11月28日开盘。当时开的 大三房。2.2期交房时间为2011年6月。 6、小区密度：50米左右的楼间距；40%以上的绿化；电梯房都是一梯两户得房率为85%，多层的得 房率为90%，别墅更高些。容积率为1.4，属于较低密度小区。 7、小区内部环境：地下车库，雅莱河水景，养生馆，商业街，超高绿化等。 8、物业管理：上海复瑞物业公司，收费标准是：多层0.9元/平方米.月，电梯房1.2元/平方米.月。 1、1期是由11幢多层、2幢小高层和5幢高层组成，第一批房源2006年推出价格约3000多。 2、2.1期是由23幢多层组成，价格5000左右。由于外部的道路和乐购超市以及吴文化宫的落成，导 致价格提升较快。 2号楼的东边两个单元共44套、5号楼22套。目前所剩不多，大概4到5套，主要集中在5号楼143平方米 3、现在在售的2.2期，11月28日开盘（2号楼的东边两个单元共44套、5号楼22套）均价5300，最低 4900，楼层差价在70元左右。 4、价格差异：2号楼的89平方米价格在4900—5800，东单元要略比西单元贵30—50元；5号楼143平 方米价格在4900—5500。 5、差异分析：2号楼价格比5号价格稍高原因主要有两个，一是因为89平方米的户型总价低较实惠， 符合大众人民心理，同时又是三户，户型也不错较实用，深受大众购房者的喜爱。二是因为2号楼靠 商业街，方便生活和购物，同时又是邻近小区内部两条道路，出行比较方便。所有这些自然提升2号 而5号楼的143的户型是属于大面积的三户，一般客户都接受不了的，只有考虑改善或者是 三、价格分析、付款方式： 三、价格分析、付款方式 1、89的户型面积小，总价低，且是三户，符合大多数年轻人和新婚人士的胃口；同时