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6．4现代的财务指标分析 2）财务内部收益率 （1）财务内部收益率的含义 从前面净现值的公式可以看出，如果现金流量不变，净现值将随折现率的变化而变化，而且两者变动的方向相反，即折现率与现值呈反向变动关系。如图6-4所示： 6．4现代的财务指标分析 房地产投资项目的财务内部收益率是指房地产投资项目在计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。其表达式为： 6．4现代的财务指标分析 （2）财务内部收益率的计算 其公式为： 6．4现代的财务指标分析 其计算步骤是： 先按基准收益率（或目标收益率、最低可接受的收益率等）求得项目的财务净现值（其中的净现金流量可根据财务现金流量表得到），如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零时的正值和负值各一个，最后用上述插入法公式求出。 要注意的是，式中与之差不应超过2%，否则，折现率 、和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。 6．4现代的财务指标分析 （3）财务内部收益率的作用 财务内部收益率是项目折现率的临界值。在进行独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，与同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。 6．4现代的财务指标分析 ①FIRR与i比较，反映项目的盈亏状况： FIRR＞i ，项目盈利； FIRR=i ，项目盈亏平衡； FIRR＜i ， 项目亏损。 ②FIRR与ic比较，反映项目与行业平均收益水平相比的盈利情况： FIRR＞ic ，项目盈利超出行业平均收益水平； FIRR=ic ，项目盈利等于行业平均收益水平； FIRR＜ic ，项目盈利低于行业平均水平。 6．4现代的财务指标分析 ③ 结论： 将内部收益率与行业基准收益率（或投资者目标收益率、最低可接受的收益率）ic比较，当FIRR≥ic时，即认为其盈利能力已满足最低要求，投资项目可行，值得进一步研究。因为是否能被接受，还有赖于投资者对风险的估计和其它投资机会的吸引力；反之，则不可行，应被拒绝。 如果没有规定的基准收益率，内部收益率应大于长期贷款的实际利率或银行贷款利率i。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果后者大于前者，投资就会亏损。因此，所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。 6．4现代的财务指标分析 （4）内部收益率存在的问题 以下存在的问题，可能使得用内部收益率方法评价项目得出的决策信号与其它现金流量贴现方法（如净现值法）得出的结果相矛盾。 一是再投资利率问题；二是多重根问题。 6．4现代的财务指标分析 ① 再投资利率问题 再投资利率指房地产投资项目在回收期内的收入再投资的预期收益率。 采用内部收益率分析方法对各种项目进行比较时，暗含了这样一个假定：即回收期内的现金流入以内部收益率再投资。 6．4现代的财务指标分析 A．当这种假定的前提条件存在时，即内部收益率就是再投资利率时，使用内部收益率方法分析判断项目的优劣或可行与否才是可靠的、比较实际的。 B．但是，当这种假定的前提条件不存在时，即当时市场上其它投资机会的最好收益率与其内部收益率不同时，或者说内部收益率明显高于资本的机会成本，并高到不现实的地步时，则用内部收益率做为再投资利率就是一个不合理、不现实的假设。这时，再用内部收益率方法去判断和选择项目，可能就与前面的结论相矛盾 。 C．当各种投资项目的使用寿命或持有期不同时，再投资问题也将限制内部收益率方法的应用。 6．4现代的财务指标分析 ② 多重根问题 一般而言,项目的净现值是所选择的贴现率的递减函数。如果贴现方程总是这样运行，那么使得所有现金流出与现金流入相等的内部收益率就将是惟一的。 但是，除了初始投资外，投资途中有时仍会有负现金流量出现，这种情况下，内部收益率出现多根现象。这时方程有且只有一个内部收益率解。 6．4现代的财务指标分析 3）动态投资回收期 动态投资回收期是指在基准收益率（或基准折现率）的条件下，项目从投资开始到以净收益补偿投资额为止所经历的时间。基本表达式为： 6．4现代的财务指标分析 在项目财务评价中，计算出的动态投资回收期可以与行业规定的平均投资回收期或基准回收期相比较，如果前者小于或等于后者，则投资项目在财务上就是可以考虑接受的。 动态投资回收期指标一般用于分析评价开发完成后用来出租或经营的房地产项目。 6．5房地产投资项目财务分析的应用 ——某房地产开发项目财务分析事例 6．5．1项目概况 该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园