牛铒天润福熙大道策略思考-ok.ppt

——天润·福熙大道阶段营销推广思路—— 牛鉺国际地产广告 2012-3-23 三、职业针对性特惠，如：教授特惠周 活动时间：4月8日-4月15日 活动内容：活动其间购房的教授，凭相关证件购房可在现有优惠基础上享受额外折扣优惠。 三、推 广 ①户外广告 目的：在人流密集的竞品案场周边，如保利中央公园、润泽悦溪等设置户外广告牌，旨在拦截客户，提升有效到访量。 推广主题： 天润·福熙大道 豪宅，一次真正的亲民机会 国奥之巅，意外之价 122-251㎡精工九礼华宅 VIP接待中心：朝阳区北五环地铁13号线北苑站北200米 * 颠覆，或者被颠覆 公元前203年，项羽被困垓下，夜闻四面楚歌，大为惊诧。 于是连夜破围，三战三胜，杀敌数十百人。 及至乌江，以为“天亡我”，因而放弃抵抗，在江边自刎， 从此江山，便被刘邦白白捡了去。 大家都知道，这是著名的垓下之围。 一念决成败 假如当时项羽决定渡江，也许历史就此改写， ——没有刘邦，只有项王天下。 一念之差，天翻地覆。 没错，今天的我们恰似四面楚歌， 但胜败的决定权，还在我们手里， 只要雄心尚在，仍可一击破围！ 推广背景 上篇 似闻楚歌声：市场不容乐观 2012年3月15日国务院总理温家宝在记者发布会上讲话，目前房价还远远没有回到合理价位，合理的房价应该与居民的收入相适应，与投入以及合理的利润相匹配。 调控不能放松，如果放松将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。 先看高层的态度 项目 发证日期 2月20日~2月25日 2月26日~3月3日 3月4日~3月10日 3月11日~3月17日 成交均价 （元/㎡） 前期签约 均价 （元/㎡） 签约 平均套面积 招商嘉铭珑原 2010-11-20 —— —— 0 1 247.67 34622 32649 2011-6-22 —— 2 2 2 186.97 27247 30774 保利中央公园 2011-8-19 3 3 5 4 127.76 39492 39107 2011-12-7 —— 3 11 9 151.95 41046 41719 太阳公元 2010-10-30 —— —— 1 1 180.15 55676 54494 红玺台 2010-7-30 —— —— —— —— —— —— 57271 东湖湾 2010-9-23 —— —— —— —— —— —— 31835 2011-9-4 2 6 5 3 157.63 35099 35574 华贸城 2010-9-29 -1 —— —— —— —— —— 26053 华贸铂金墅 2011-9-6 —— —— —— —— —— —— 35121 润泽公馆 2011-9-18 3 1 1 0 113.80 23645 25083 润泽悦溪 2011-3-21 3 4 7 6 93.19 26487 30848 世华泊郡 2011-5-14 0 3 7 6 102.42 22593 24296 2010-11-5 7 4 16 15 106.60 22555 24042 筑华年 2011-5-15 5 13 6 5 129.51 22946 24245 中铁花语城 2011-6-28 1 —— —— —— —— —— 24549 2011-10-1 1 2 7 7 94.95 24737 27850 再看对手的搏杀 》》板块内项目，如润泽悦溪、世华泊郡等竞品签约价均大幅下滑，以价换量现象明显，易拉动价格战。 搜房网首页通栏+网络链接拉页 焦点网首页按钮 竞品线上推广，纷纷出兵 新浪网首页按钮 》》竞品广告分散在搜房、新浪、焦点三大网站，均在释放降价信息 3.11-3.17来电量总计172组，其中有效56组；周来访总计187组，本周认购10套，成交率为5.2%。 自3月8日释放特价信息，共认购23套，无签约。 》》 1、从特价房推广至今尚无签约，今后工作应加大力度促使认购客户 签约，提升签约率； 2、可以看到，成交与到访总比例即成交率极低，后续工作中，将争 取提高客户来电量及到访量。 本案特价房，现状堪忧 挑战：垓下之围 两会结束，上半年房地产调控已定调， 在持续压力下，市场观望情绪将进一步高涨。 随着北京大市场大幅下调价格项目的增多， 本案周边项目楼盘已纷纷推出打折优惠牌，加大推广力度 这将在很大程度上导致部分认购未签约的客户产生退房意向。 解决方案 下篇 霸王何以翻身？ 挑战垓下之围， 本案着重解决以下2个问题： 1：如何抓住已有客群，提升签约率？ 2：如何增加来电来访量，快速销售？ 问题1：