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目 录 一、项目态势分析 （一）义-东板块区域环境分析 1、最大的竞争者是“大杭州” 2、浙中区域市场能量不可低估 3、义乌日益成为浙中地区的经济中心 4、未来的义-东板块：经济一体化的中心大城市 5、房地产、旅游休闲可望成为浙中新的经济增长点 （二）项目基地分析 1、基地概况 2、位置判断：卫星城镇 3、基地适宜开发类型评测 （三）企业分析 1、从企业结构和人力资源看 2、从企业社会资源看 3、从企业核心能力看 4、从企业品牌与社会号召力看 5、从企业历史业绩看 （四）义东板块房地产市场分析 1、市场演化进程分析 （1）乡村建房传统：市场空白时代 （2）出租时代：城市化进程初期的私人杂乱建房出租时代 （3）安居时代：政府政策给房地产公司存在的理由与机会 （4）纯粹商品房时代：家居环境意识与社区居住心理的觉醒 （5）郊居潜力：郊居化、大盘化 2、现状市场特征 （1）单纯的功能性房子已经饱和 （2）环境好的现代居住社区奇缺 （3）购买力旺盛 （4）投资增值的购买导向 （5）别墅类住宅的巨大需求 3、竞争态势分析 （1）广厦集团在东阳义乌板块的竞争地位 （2）锦都豪苑的冲击力 （3）江南生态园的正负面作用 （4）东阳的江北工程与义乌旧村改造和拆迁安置小区的影响 4、市场态势分析的基本结论 （五）房地产目标市场分析 1、目标市场概论 2、三个阶段目标市场图解 （六）项目态势分析的总结（SWOT分析） 优势分析：STRENGTHS 劣势分析：WEAKNESSES 机会：OPPORTUNITIES 4、威胁：THREATS 二、项目的战略方针 （一）以泛地产思想为指导，打造浙中康城 1、本案的战略立足点是“做城区”，而不仅仅是做楼盘 2、本案的战略目标是成为浙中强势品牌 3、本案的战略思想是泛地产思想 （1）做概念地产 （2）做复合地产 （3）统一规划、分期开发、预留管线、多元收益 （4）分期不分割，环境与配套先行半步，层层铺垫，投石问路 （二）以经营性思想为指导，进行复合性的产业开发 （三）以动态发散的前瞻性思维，进行市场细分 （四）以宏观全局意识为出发点，借力借势，互补互动，形成众星捧月之势 1、“孤掌难鸣，一拍即合” 2、“双子星座，共生共荣” 三、项目定位 主题定位：浙中康城 档次定位 功能定位 （四）产品定位 1、产品体系的构成 2、核心产品（住宅）定位 3、什么样的房子（产品类型） 4、产品的突破点 （五）首期产品定位 别墅 2、度假公寓 四、项目开发构想 （一）项目五年时空规划 （二）阶段性开发策略 （三）阶段性卖点规划 五、第一阶段开发计划纲要 开发策略 1、市场拉动策略：三步快走，集聚人气 2、别墅销售策略：锁定买家，量身定造 3、开盘命名：浙中康城·白云度假村·私家会所别墅 （二）开发实施 统一规划，两翼展开 注重两翼的功能分区 3、注重开发节奏的调控，逐层掀开营销大幕 （三）白云度假村综合经济评测 存量资产分析 新增投资分析 新的资本收益表 4、别墅销售分析 浙中康城策划报告之项目总体定位卷 3 王志纲工作室 2001年5月