各房地产公司住宅产品设计规范以中南房地产为例.doc

中南房地产业集团2012年 住宅产品设计标准 （目标售价0.6万元以下多、高层住宅） 编制日期：二0一一年十二月 目 录 规划专业 建筑规划 景观方案 管网综合 建筑、景观、管网综合的关系 建筑专业 地下公共部位 地上公共部位 套内部分 建筑外立面 门窗设计要求 建筑构造 结构专业 设备专业、智能化 设备专业 智能化 景观专业 小区景观 “三点一线” 精装修 住宅建筑入口大堂、电梯厅、公共走道装修要求 样板房装修要求 会所精装要求 2012年产品设计标准（目标售价0.6万以下多、高层住宅产品） 第一章 规划专业 第一节 建筑规划 外紧内松，周边建筑压红线，力争中心区域大空间。每一个小区（组团）打造一个最大亮点，营造一个中央景观区域；围绕景观区域布置楼宇。 人车分流，出入口位置要与地下车位布置统一考虑，避免影响地下车位的布局，地下车库出入口宜距组团出入口20~40米，以避免影响入口景观，确保人流安全。 用足给定指标并力争合理突破。 住宅建筑密度：多层≤25%；高层≤20%。 住宅建筑间距：12-18层≥60米；19-25层≥70米；26-30层≥80米。 建筑规划设计时，应考虑结构设计规范中，建筑高度对抗震等级取值和风荷载取值的影响，避免建筑高度略大于80m（60m）的建筑。如果设计建筑高度略大于80m（60m），应调整为80m（60）。 变电所、消防控制室、小区监控中心、各种水泵房、消防水池、部分物业管理用房等等应规划设置在地下室，不占用容积率指标。 燃气调压站（包括地方政府规定必须设置在地上的变电所等设施），离住宅楼间距不小于15米，不得设置在住宅的正前方，周围用景观遮挡；也可以将燃气调压站（变电所等设施）设计为建筑小品； 规划设计时，尽可能推迟人防工程建设时间，宜考虑在最后两期建设。 竖向规划要求： 土方填挖平衡。 尽量提高住宅区场地设计标高：（山区及丘陵地区或者地形起伏较大的地区除外）： ①整个片区南边第一排住宅的室外标高取片区四周市政道路最高点，并以千分之二的坡度逐步往北抬高。 ②特殊的场地（如南高北低等）分组团控制：组团南边第一排住宅的室外标高取组团四周道路最高点，并以千分之二的坡度逐步往北抬高。 ③有下沉式庭院的组团，室外标高大（等）于城市设计防洪标高。 ④沿海地区室外标高一般高于城市设计防洪标高0.5m。 ⑤住宅首层楼面与室外地坪的高差控制在0.9m左右。 第二节 景观方案 中轴景观尽端宜有主体建筑压轴。 园路曲折有序，既不能生硬，也不能过分蜿蜒，追求自然美。 景观节点应统筹安排： 出入口及其它重点区域种植名贵、大型乔木。 适当配置硬质景观。硬景比例不超过20%。 软景中乔木、灌木、草坪层次应分明，并适当配置景石。 适当增加大乔木，减少小乔木；增加草皮，减少灌木；减少软景的层次（大乔、小灌、草坪三个层次即可），增加空间的通透性。使整个片区做到乔木粗壮饱满，灌木茂密整齐，草地起伏有序。确保在三楼以上俯视时首先看到乔木，在园路中平视时能看到远处的草坪，仰视时才能看到树冠。 应确保底层住户的私密性： ①底层住户北边窗外设置封闭景观带，使靠近建筑的第一排园路上的行人看不到室内的活动。 ②底层住户南边设置庭院，采用绿篱等景观处理，保证组团外道路上的行人看不到院内的活动，院内也看不到行人。 保证私密性的同时，也应满足室内通风、采光的要求。 公园式功能配置： 儿童活动场宜设置在每个组团的次中心； 老年人晨练场宜分散布置在组团的四周；整个居住区至少设置一个大型活动广场。 住宅小区规划设计时，20万-50万平方米建筑的小区，设置一个网球场和篮球场，50万-70万平方米建筑的小区，设置两个网球场和篮球场，100万以上的小区，设置三个网球场和篮球场，网球场、篮球场与住宅建筑间要设置隔音设施。 在居住区总体景观和谐的基础上，配合楼盘计划开盘时间，用植物品种，特别是开花植物品种的集中种植，来强调各组团的特色。 适当采用经典欧式造型的亭阁、花架、雕塑。 合适的条件下，灌溉取用地下10-20米处地表水，地表水先抽到水系（池）中再进行灌溉。严禁使用河水直接灌溉、自来水进行灌溉，严禁通过消防设施取水灌溉。 第三节 管网综合 应以片区为单位做室外管网综合规划。 管网综合规划与市政道路规划设计同步推进。 所有管线的走向、标高、间距及检查井位置应统一规划，避免相互干扰： ①主要道路上的检查井宜设置在道路中心线与人行道侧石之间1/2处。 ②组团中的检查井、管井应设置在园路两边2米以外的草坪里；井盖四周用灌木封闭。 ③严禁检查井、管井设置在以下位置：组团出入口，地下车