年土地估价师《估价实务》备考答疑精选.doc

例题3： 　　1.估价对象概况 　　某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元;其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元，残值率为10%，A地块面积450㎡，建筑面积为400㎡，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。 　　2.估价要求 　　试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。 　　3. 估价过程 　　(1)该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。 　　(2)计算出租总收益： 　　收益应采用客观收益，即每月每平方米30元。 　　年总收益=30×400×12=144000元 　　(3)计算出租总费用 　　总费用包括以下几项： 　　年税金=20×400=8000元 　　年管理费=30×400×12×4%=5760元 　　年维修费=1500×400×2%=12000元 　　年保险费=1500×400×0.2%=1200元 　　计算房屋年折旧费 　　房屋的折旧费应当根据房屋的重置价、耐用年限、残值率进行计算。但本案例中土地使用权出让年限，即土地使用者可使用的年期小于房屋耐用年限，而根据《城市房地产管理法》和国务院55号令规定，土地使用权期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，《城市房地产管理法》未作具体规定，而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此使用者可使用房地产年限不能超过出让年期。对本案例而言，使用者可使用房地产年限为51-1=49;而房屋在使用期满并不能由房产主取得。因此，整个房屋重置价必须在可使用年期内全部收回，以回收整个投资。因此，本案例中房屋年折旧费为： 　　年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限=1500×400/49=12245元 　　所以:总费用=+②+③+④+⑤=39205元 　　(4)计算房屋出租年纯收益： 　　房屋现值=房屋重置价-年折旧费×已使用年限 　　=1500×400-12245×3=563265元 　　房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率 　　=563265×6%=33795.9(元) 　　(5)计算年土地纯收益： 　　土地年纯收益=(2)-(3)-(4) 　　=144000-39205-33795.9=70999.1(元) 　　(6)确定1999年11月的土地使用权价格 　　案例土地在1999年11月的土地使用权剩余使用年期为46年，因此土地使用权价格为： 　　回答： 　　题目中：公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元;其经济耐用年限为55年，可以看出经济耐用年限长于土地使用年限，根据国务院令，此建筑不计算残值，具体讲解建议看一下： 　　如果房屋耐用年限超过了出让的土地使用权年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》和国务院(1990)55号令规定，土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，《城市房地产管理法》未作具体规定，而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超过土地使用权出让年期。这样，当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，按土地使用权出让年限调整确定房屋可使用年限，在计算年折旧时也不应考虑残值。相应的计算公式为： 　　年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限 　　房屋可使用年限=土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限 　　张老师，您好。在您讲的实务第27讲基准地价系数修正法中，我觉得公式欠妥，Pi=[P×(1±K)×T×Kij±F] ×y 　　我觉得应该为Pi=P×(1±K)×T×Kij×y±F ，为什么呢，因为年期修正也是以基准地价为基础修正的，它和期日修正、容积率修正一样，都是以基准地价P为基准，所以应放在前面，修正完了以后最后再加减开发程度差异，我觉得这样才符合逻辑，才符合以基准地价内涵为基准的系数修正。 　　回答： 　　按照基准低价的内涵，应当进行开发程度修正，然后再进行年期修正。因为进行开发程度修正后，才能达到基准地价修正后的样点地价价格，最后，进行年期修正。得到土地价格。 　　老师我想问一下。。。在制定容积率表和地价修正系数表的时候，，怎么确定他是用定比或是用环比呢?(如(1+1%)n次方，1%*n，) 　　回答： 　　假如说是增加，那么要用定比，假如