房地产评估指导书.doc

第一章 绪论 第一章 绪论 基本内容：现实中对房地产估价的需要 （一） 交易 （二） 抵押、典当 （三） 保险、损害赔偿 （四） 税收 （五） 征用拆迁补偿 （六） 纠纷、涉案 （七） 企业合资、合作、合并、上市、破产清算…… （八） 复核或鉴定 （九） 管理 一、单项选择题 1、一种资产具备了（ C ）等条件，才真正需要专业估价。 A、独一无二性和易受限制性 B、独一无二性和难以变现性 C、独一无二性和价值量较大 D、难以变现性和价值量较大 二、多项选择题 1、房地产需要专业估价的理由有（ AC ）。 A、房地产具有独一无二性 B、政府部门要求估价 C、房地产的价值量较大 D、估价人员要求估价 2、房地产估价可在下列活动中发挥作用（ AB ）。 A、房地产出租 B、房地产保险 C、房地产继承 D、房地产拍卖 三、简答题 1、现实中有哪些方面需要进行房地产评估？ （一） 交易 （二） 抵押、典当 （三） 保险、损害赔偿 （四） 税收 （五） 征用拆迁补偿 （六） 纠纷、涉案 （七） 企业合资、合作、合并、上市、破产清算 （八） 复核或鉴定 （九） 管理 第二章 房地产与房地产价格 基本内容： 1、各种定义 土地、建筑物、定着物、各种物权 二、各种物权 自物权：所有权 他物权：使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等 三、房地产特性 1、不可移动性2、独一无二 3、寿命长久性4、数量有限性5、用途多样性 6、相互影响性 7、易受限制性8、价值高大性9、难以变现性10、增值保值性 四、房地产市场特性 1、供给多样 2、需求各异 3、位置固定 4、价格昂贵 5、资源稀缺 6、市场复杂 五、土地价格特征 1、生产成本不同 2、折旧现象不同 3、价格差异不同 4、市场性质不同 5、形成时间不同 6、供求变化不同 六、房地产价格 为和平地获得他人房地产所必须付出地代价，用货币表示 七、房地产形成条件 1、有用性2、稀缺性3、有效需求 八、房地产价格分类 九、影响房地产价格因素 自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求 一、单项选择题 1、（ B ）不属于他物权。 A、抵押权 B、所有权 C、地役权 D、使用权 2、房地产价格实质上是房地产（ D ）的价格。 A、开发成本 B、权益 C、物质实体 D、B和C 3、临时搭建的舞台（ B ）。 A、属于土地的组成部分 B、属于建筑物的组成部分 C、属于定着物的组成部分 D、不属于房地产的组成部分 4、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（ A ）。 A、甲大于乙 B、甲等于乙 C、甲小于乙 D、不可比 5、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结构显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ A ）。 A、该建筑物的价值低于拆除费用 B、该估价结果肯定有误 C、甲土地的价值高于乙土地的价值 D、不可能出现这种情况 6、房地产的（ A ），是经济学上所讲的外部性。 A、相互影响性 B、保值增值性 C、数量有限性 D、寿命长久性 7、土地价格主要受（ C ）的影响。 A、供给量变化 B、需求量变化 C、供求双方等同 D、需求不变 8、楼面地价=土地单价÷（ D ）。 A、建筑层数 B、建筑覆盖率 C、绿地率 D、建筑容积率 9、甲土地的楼面地价为2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/平方米，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有（）。 　　A、甲等于乙B、甲大于乙C、甲小于乙；D、难以判断 　　答案：C 　　解析：甲土地的单价=2000*5=10000元/平方米，乙土地的单价=1500*7=10500元/平方米，若两宗地的土地面积等其他条件相同，则可以判断甲小于乙。 某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2. 　　A、100B、300 C、600 D、900 　　　解析：根据容积率=总建筑面积/土地总面积，可以求出土地总面积，然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。 2、某套住房合同总价为100万元，其在实际交易中合同所约定的付