六、个人住房贷款的风险控制问题.ppt

六、个人住房贷款的风险控制问题 （一）个人住房贷款中的博弈关系 （二）个人住房贷款中的风险 （三）个人住房贷款风险控制的境外经验 （四）美国次贷危机的教训 (五)个人住房贷款的风险控制 （二）个人住房贷款中的风险 1、房产业的风险危及个人住房贷款 2、信用风险危及个人住房贷款 3、配套环境的缺陷所带来的风险 4、银行内部管理风险 （三）个人住房贷款风险控制的境外经验 1、比较健全的信用、法律制度 2、比较完善的住房金融保障体系和政府政策支持 3、灵活多样的住房贷款方式（种类） 4、个人住房贷款证券化的推行 5、严格的内部审核制度 比较健全的信用、法律制度 公正、有效的个人信用报告机构 如德国的夏华控股公司(Schufa Holding Company)美国的 Experian信息服务公司(Experian Information Services)、Trans联合公司(Trans Union)及Equifax公司(Equifax，Inc.) 比较完善的个人信用评估方法和指标体系 比较健全的法律保障体系 美国为代表。涉及消费信贷的法律有： 《平等信用机会法》、 《公平信用报告法》、 《诚实贷款法》（Truth in Lending Bill）、《信用卡发行法》（Credit Card Issuance Act）、《公平债务催收法》（Fair Debt Collection Practices Act）、 《公平信用账单法》（Fair Credit Billing Act）、 《房屋抵押揭露法》（The Home Mortgage Disclosure Act）、 《房屋贷款人保护法》（Home Equity Loan Consumer Protection Act）、《金融机构改革－恢复－强制执行法》（Financial Institutions Reform，Recovery，and Enforcement Act）、《社区再投资法》（Community Reinvestment Act）等法律， 比较完善的住房金融保障体系 以美国为例，美国的住房融资初级市场的保障机构除了私营的抵押贷款保险公司外，主要的就是联邦住房管理局(Federal Housing Administration,简称FHA )和退伍军人管理局（Veterans Administration,简称VA）。 此外，乡村住房服务机构[the Rural Housing Service，简称RHS，系美国农业部乡村发展局（USDA Rural Development）的一个机构]也为乡村住房抵押贷款提供担保。 政府政策支持 美国的政府支持主要表现在促进住房消费相关立法的出台和强制政府有关部门及社会有关方面将信用数据以商业化或义务的形式提供出来，向社会开放，并且，从外部加强对于住房贷款机构的监督管理。 美国的通货监理署还经常对贷款银行包括住房抵押贷款在内的核贷标准进行调查，了解银行系统信用风险趋势，并且发布有关业务指导公告。 （四）美国次贷危机的教训 1、美国的住房抵押贷款的层次 第一层次是优质贷款，这一层次的客户通常收入稳定可靠，信用分数在660分以上，债务负担合理。主要是选用最为传统的30年或15年固定利率按揭贷款。 第二层次是“Alt-A”贷款，客户既包括信用分数在620到660之间的主流阶层，也包括少部分分数高于660的高信用度客户，这部分客户信用记录良好但无法提供收入证明，利率比优质贷款产品普遍高1%-2%。 第三层次是次级贷款，这一层次的客户为信用分数低于620分，无法出示收入证明，同时负债较重的人。此种贷款通常是短期内低息、中长期高息的房屋贷款品种。次级市场总规模大致在1万3000亿美元左右,其中有近半数的人没有固定收入的凭证，这些人的总贷款额在5000-6000亿美元之间。为了吸引客户，次级房贷承销商通常在最初的若干月内只向借款人收取很少的利息，而到后期则加收比普通房贷高2%～3%的利息，从而平衡先前的利差。 2、次级贷款 为了使低收入者也能“居者有其屋”，产生了次级贷款。次级贷款的出发点本是好的，即为信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款的低收入者提供了选择权。而事实也证明了次级贷款给美国人民带来的福利，1993—2005年，美国的房屋拥有率从64%上升到69%，超过1200万的家庭在这期间拥有了自己的房屋。美国大概99%的住房都是私有的，2007年第二季度美国家庭自有住房率为68.2%，其余的家庭租房居住，大概31.8%的家庭(3500万户)靠租房过日子（ 21世纪经济报道：美国HUD访谈：近七成美国家庭有自己住房， 2007年09月13日 ）。 1976年，美国每个家庭拥有新建住房(主要为拥有