生地、熟地、毛地、净地.pdfVIP

生地、熟地、毛地、净地的区别 生地指的是已完成土地使用权批准手续（指征收），没进行或部分进行基础设施配套开发和 土地平整而未形成建设用地条件的土地； 熟地指的是已完成土地开发等基础设施建设（具备“几通一平”），形成建设用地条件可以直 接用于建设的土地； 毛地指的是已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地； 净地指的是已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁、平整，土地权利单一的土地。 一般而言，“生地”、“熟地”重点着眼于建设；而“毛地”、“净地”更多着眼于出让。至于 区别可以比较基本概念体会。 国土资源部[2010]151 号文规定，对于商品住房用地，不得“毛地”出让。 “生地”和“熟地”，“毛地”和“净地”都是两者相比较而言的概念，因此我理解，“熟地”、 “净地”是不同角度的两个概念，两者之间比较的意义不大。 一般而言，“熟地”多见于评估中，而“净地”是俗称，于近年来出让中出现的。如：评估 人员视之为“熟地”的土地，出让者却可能表述为“净地”，也就是说两者可能是同样地块 不同阶段、不同人员的不同表述；当然两者之间也可能存在区别。个人认为： 两者的区别在于： 1、用途不用。前者服务于评估，后者用于出让；2、内涵不同。两者基础设施配套方面不 一定一致；3、开发程度不同。前者已形成建设用地条件，后者则不一定。 1. 土地使用权年限: 指单位或个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分 的权利.根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12 条规定，土地使用权出 让最高年限按下列用途确定：居住用地70 年;工业用地50 年;教育、科技、文化、卫生、体 育用地50 年;商业、旅游、娱乐用地40 年;仓储用地50 年；综合或者其他用地50 年 2. 土地增值税: 对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产 所取得的增值额征收的一种税。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 3. 房价：包括地价、建安、税费、利润4. 城市规划居住用地分类： 一类居住用地指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地， 独立式住宅的层数基本是3 层或3 层以下。 二类居住用地指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好，以多、中、高层住宅为主 的用地，在全市分布广泛，在居住用地中占主导地位。 三类居住用地指市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般，或住宅与工业等用 地有混合交叉的用地，这类居住建筑物往往作为工业区、仓储区和学校的附属配套设施出 现。 四类居住用地指原农村居民住宅用地 5. 普通住宅: （1）住宅小区建筑容积率在1.0(含) 以上； （2 ）单套建筑面积在140 ㎡(含) 以下； （3 ）实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2 倍以下；（注：上述三条缺一不可）； 非普通住宅：普通住宅所列标准中，任何一项或全部不符合，均为非普通住宅； （注：是 否是普通住宅是界定单套商品房契税税点的依据） 6. 税 契税：由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产 权承受人征收的一种一次性税种。税率一般为房款的1.5-3% ；（徐州：90 平以下1%，90-140 平1.5%；140 平以上3% ） 营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。目前执行的税率 为营业额的5.5% ；（一般在二手房转让时征收，说明：5 年以上出售的普通住宅免征营业税； 5 年以上出售的非普通住宅及2 年以上5 年以内出售的普通住宅，按其销售价格减除原购进 价格后的余额计算征收营业税（即差额征收）） 7. 土地及产权 国有土地：可转化为建设用地，进行交易，获取使用权证 集体所有：不可出售转让交易（土地流转：变相土地私有制途径） 大产权——即开发商按国家相关部门规定，取得了国有土地使用权证，缴纳了全部土地出让 金，并按建设规划设计要求，在项目竣工并达到交付条件后，由产权登记部门确认权属并颁 发的权属证件，即为通俗意义上的“大产权证”； （开发商获取整栋楼的产权） 乡产权——一般是指不完全产权，即在未取得国家建设用地的情况下，擅自在集体土地上开 发商品销售，由所在的乡政府向购房人发产权证。通常只有使用权而没有所有权,或者 土 地 房产证和土地证二者缺一；（即俗称的小产权，又称为无产权） 小产权——真正意义上的大产权是针对发展商的产权而言，将发展商取得的产权叫大产权， 购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。 8.