20110212--“新国八条”政策解读.pptVIP

泡沫阻击战：冷却蔓延的狂躁 “新国八条” 政策影响分析 2011.02.12 出品：思源经纪华南公司 政策事件：“三轮调控”启动 阻击资产泡沫扩大化 数据来源：国家统计局，思源经纪 1月26日“新国八条”出台 1月28日，上海、重庆同时试点开征房产税 通胀及人民币升值压力依然较大，“十二五”开局各项利好偏多、偏强，去年底今年初“恐慌性”购房再现，市场情绪狂躁，主流城市房价出现上冲动能。在此背景下，“第三轮调控政策”紧急出台，阻击资产泡沫的第三次战役打响。 “新国八条” 关键内容 产品 （一） （三） （四） （二） 落实地方政府责任 地方政府要合理确定年度新建住房价格控制目标，于一季度公布 加大保障性安居工程建设力度 多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面 完善税收政策，加强税收征管 个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征营业税 强化差别化住房信贷政 二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍 产品 （五） （七） （八） （六） 严格住房用地供应管理 今年商品住房用地供应不得低于前2年年均实际供应量。大力推广 “限房价、竞地价”供地方式 合理引导住房需求 扩大限购令城市范围，覆盖众多一、二线城市，并全面推行深圳版限购措施 落实约谈问责机制 对未落实执行相关政策和未能完成楼市调控任务和目标的各级政府相关负责人进行问责 坚持和强化舆论引导 对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传，引导居民从国情出发理性消费 “新国八条”对深圳楼市的影响 年度房价控制目标 增强市场信心 开发商承受压力 （一）设定房价控制目标，或将增强市场信心，但政府可能干预开发商定价，需加以关注 深圳房价收入比已经严重偏离正常值，估计不会作为控制指标，政府有可能设定房价涨幅控制目标，其目标极可能是小涨，或一个小幅波动的区间 行政干预 给到市场一种政府许可的稳定的、向上的预期 由于时间很紧，政府可能对商品房定价、商品房销售直接进行行政干预 涨价行为将受到抑制，待售豪宅或受到暂时管控 可能的控制手法 在预售环节及价格备案环节进行控制，如设定某个价格门槛，作为取得预售许可的条件，超过这个价格的项目要么自己降价，要么延后销售；项目销售后，价格的调整必需申报，并获得批准。 （二）加大保障房建设，将挤压商品住宅供应量，新增商品住宅将维持紧缺状态 数据来源：深圳市住房建设规划（2011-2015）征求意见稿， 思源经纪 14万套 24万套 保障房“十二五”增加71%，占住房比例提高到44% 30万套 55万套 商品住宅“十二五”减少45%，平均每年6万套 按规划，未来五年新增商品住房供应面积平均每年540万平方米 从实际情况看，2011年可能形成的供应仅在400万平方米左右 （三）5年内交易，全额征营业税，短时对需求（包括投资和自住）有降温作用，但经历一段适应期后将被消化；按评估价征税可能于近期推出，对二手楼市场将造成较大的冲击，但有利于一手楼；整体上对投资客的影响主要在于心理上，对刚需则在二手楼购买力上有削弱 利好推动 入市交易 观望犹豫 原值：5.5% 交易成本增加，收益减少 城市规划建设等利好，预期向上 5.5%税率远低于预期收益 全额征营业税 （阴阳合同） 评估价征税 破除阴阳合同，避税空间大幅减少 营业税 评估价：5.5% 个人所得税 差额：20%或 评估价：1.5% 增加接近成交价7%的交易成本 二手房买卖双方需“再平衡”的时间 二手房客户转向购买一手房 （四）二套房首付提高一成，不会造成购买力的实质削弱，反而减少了由于利率提高造成的月供压力，使得客户更能承受市场的波动，以及增加持有物业的信心 以深圳房价中间值160万元测算 首付5成 首付6成 （2月9日基准利率1.1倍） 80万元 96万元 30年月供 30年月供 5463元 4370元 增加16万元 减少1093元 新国五条 新国八条 能支付5成首付的多为实力型客户，增加一成首付造成的压力不会过大 月供款减少2成，加上租金的上涨，将使客户持有物业的信心增强 （五）保证新增土地供应和“两限”供地的规定，对深圳市场影响不大；未来政府会否对城市更新项目进行“限价”更值得关注 未来土地供应将以城市更新为主，如政府大规模对其限价，则影响非常大，预计政府不会轻易实行。 2005年以来深圳房地产用地供应量急剧减少，增量土地形成的住房供应在市场中的比例较小，“两限”供地不会冲击市场；而由于土地稀缺，深圳增加土地供应的量也将非常有限。 数据来源：深圳国土局， 思源经纪 深圳房地产用地历年供应量及成交量 30% 70% 注：深圳城市更新项目可以不进行招拍挂 （六）此次全面推行的限购令，与深圳版一致，对深圳市场没有影响；东莞、惠州会