天方地产张家界鑫成·君泰二期定位报告.pptVIP

本区域为市政建设规划重点区域,城市重点规划的旅游服务中心。 子午路景观大道与老城区直线距离拉近 该区域楼盘档次普遍较高，升值潜力较大 说明： 从以上两图可以看到，I、H户型受欢迎程度非常高，关注C户型的客户最少，尤其是C-C户型为135平米的小四房，各个房间的面积都相对局促，最不受欢迎，从现有诚意客户的户型倾向来看，客户比较喜欢面积紧凑、没有浪费、高利用率的户型，关注两房的客户也不少。 原有户型配比分析 小结：项目整体规划设计比较契合市场要求，户型优化比较优势明显，只需做局部的微调。 1、90平米以下户型所占比例偏小，仅34套占9.74%; 2、保留部分户型，优化另一部分户型。 3、结合一期户型的市场关注度来分析，建议在二期户型中变C-c户型四房为三房，同时面积改小； 4、建议二期增加紧凑型三房的户型比例； 5、根据现有国家房地产政策，建议在二期产品中，增大90平米以下户型比例。 6、建议在二期产品中，增加“两房变三房”户型，实际套型建筑面积在90平米以下。 修正后二期户型配比建议一 依据三次修正依据，在不改变原规划的情况下，调整后的户型配比建议如下（不含小户型公寓，适用于7#、8#、9#、10#、11#）： 100.00% 100.00% 　 349　 　 总计 5.44% 5.44% 349 19 　 顶层复式 14.90% 14.90% 349 52 144平米以上 四房 24.36% 349 85 130-143平米 大三房 19.48% 349 68 120-130平米 中三房 60.17% 16.33% 349 57 110-120平米 小三房 9.74% 349 34 90平米以下 两房变三房 19.48% 9.74% 349 34 90平米以下 两房两厅 　 所占比例 总套数 套数 面积区间 户型类型 二期户型配比建议二 依据三次修正依据，推翻原有规划设计，调整后的户型配比建议如下（不含小户型公寓，适用于7#、8#、9#、10#、11#）： 100.00% 100.00% 　 总计 5% 5%左右 　 顶层复式 15% 15%左右 144平米以上 四房 10%左右 130-143平米 大三房 25%左右 120-130平米 中三房 55% 20%左右 110-120平米 小三房 10%左右 90平米以下 两房变三房 25% 15％左右 90平米以下 两房两厅 　 所占比例 面积区间 户型类型 户型优化建议 根据项目一期的户型优化情况，对项目二期户型优化建议如下： 1、如果奇偶错层阳台错开部分全部计算面积，建议在二期取消错层阳台设计； 2、到访客户对入户花园普遍欢迎，所以二期户型能够考虑入户花园的户型要尽可 能的考虑入户花园； 3、凸窗：建议参考一期的做法，南向主卧室设计落地飘窗，北向设计凸窗； 4、130平方米以上的户型要考虑主卧室设置独立衣帽间、卫生间； 5、130平方米以上的户型建议参考一期，设置双主卧； 6、建议考虑部分2＋1户型； 7、景观面较好的户型，参考一期大尺度的露台或观景阳台。 二期车位配比建议 建议一：建议在尽量满足每一栋用户都能停车的前提下，保持现有车位比例 。 建议二：在不影响园林景观的条件下，尽量优先考虑地面停车，尽量减少地下车库的面积，以达到节省成本的目的。 理由一：从目前市场现有楼盘的车位比来看，同行楼盘逸臣桃源车位比1:0.35，金领国际车位比1:0.46，月亮湾花园全地面停车，目前市场上没有一个楼盘超过1:0.5，本项目车位比1:0.68完全可以领先市场； 理由二：从张家界小汽车的保有量来看，全市（含区县）民用拥有机动车辆为2.5万辆，含货车、客车及其它车辆。2007年小汽车的保有量6978辆，2008年小汽车的保有量8208辆；从汽车消费的增长率来看，5年内的增长速度不会太快，因此本项目配置1:0.6的车位比在五年内是可以满足小区住户要求的，但在更长的时间内就不能保证。 理由三：从成本方面考虑，车位比的缩减有利于控制工程成本，结合实用、够用的目标控制建安成本。 报告结构导图 公寓楼优化建议 依据市场 推导产品 产品定位 建议 本体概况 大盘整体定位 地块分析 竞争分析 客户分析 新政风险 市场供求分析 高端楼盘客户分析 竞争项目分析 项目客户需求与定位 产品定位一次修正 产品定位二次修正 产品定位三次修正 户型配比调整 商业定位 项目商业设计建议 8 - 10 4.5- 6.5 进深(米) 开间(米) 在设计时要考虑二开间和三开间，以便后期经营对大面积铺面的需要。 所有商业高度建议为：4.5-5.6米 除住宅楼底商外，开