广州天河总统大酒店项目产品规划定位可行性分析.ppt

第一部分 综合市场调研分析 商用物业调研分析 天河区综合价格 公寓市场总结 第二部分项目市场定位分析及建筑规划优化建议 真正了解我们的项目 初步销售价格定位建议 现设计方案问题探讨 第三部分 项目营销推广重点 项目投资总成本 项目总收益 项目总经济效益分析 对比结论： 以上三种组合方案均有一定市场承接力； 本项目规模较小，相对较易去货； 如想以更快速度出售，公寓类别产品较易出手； 如欲追求较高利润空间，以写字楼产品较为理想。 塔楼初步售价建议 9500—9900 9300—9800 10000—11000 均价（元） 10300 居住型公寓 10000 商务型公寓 12000 写字楼 预期最高单价（元） 产品类别 商场租售价建议 7500—8500 9000—10500 80—100 4F 50—80 5F 15000—20000 200—300 3F 30000—40000 400—600 2F 临天河路街铺 120000 场内铺 75000 800—1500 1F 售价建议（元/㎡） 租金建议（元/㎡） 楼层 现设计方案问题探讨 总体 影响项目改建的客观问题 首层与路面存在一定落差 部分楼层层高略嫌不足 临中山大道之退缩位略嫌不足 二期首层东面与地面存在较大的落差； 二期首层东面、西面及南面均难以营造临街商铺。 二期首层 二期首层商场北面为死角位，间隔及规划设计上应有特点； 由于标准层的间隔布局已有一定的限制，导致公用过道过长。 外立面 外立面处理 现时外立面 外立面 1. 外立面形态是本项目成功的非常关键环节; 2. 周边未有一个电子商城具有真正的科技感、 时尚感的CYBER LOOK设计； 3. 大楼顶部应注意有标志性设计及灯光效果。 什么人会在本区域购买物业？ 分析项目区域周边商用物业购买客户特征，结合周边可借鉴性项目成交客户群特征，各类型物业购买分析如下： 商场部分是以电子类商城为主题 购买者基本可分为：电子类专业经营者 及 商铺投资者两类。 购买者： 投资基金及酒店经营管理公司； 连锁精品酒店（或商务型酒店）经营管理公司； 我司现有对该区域有兴趣的投资客户共三间，而广州市场上现时活跃的连锁酒店机构约7—8间（如七日、佳园、如家、有一居、锦江之星……）。 A类——酒店 塔楼购买分析 该类买家资金充足，决策速度快； 以批量购买为主，单价相对较低； 本项目规模适合此类经营管理投资者的需求（但需要预留出一定的门面接待空间）。 酒店投资者购买特性 B类——写字楼 主要购买者： 写字楼投资者； 周边专业市场经营者； 市内其他创业型公司； “住禁商”政策影响下的写字楼用户。 市场支持点 周边相近项目租赁价值较高而且稳定； 租务市场利好带动买家市场； 小面积的精品写字楼较受投资者欢迎； 销售单价相对比同类房型的公寓较高； 写字楼需求增加，区域内小户型写字楼短缺； 住禁商政策实行后带来大量自用买家； 可毛坯交楼，减少装修成本投入。 C类——商务型公寓 购买者： 投资者； 专业市场经营者； 市内创业型公司； IT产业相关服务贸易类公司； 外来企业驻地物业。 市场支持点 现阶段市场对小面积产品需求殷切； 住禁商政策实行后带来大量自用买家； 商住一体化，满足电子专业商城经营者的需求。 D类——居住型公寓 购买者： 投资者； 专业市场经营者； 天河区内白领群体； 外来人口置业者； 外来企业驻地物业。 市场支持点 地理位置优越，适合于周边上班一族； 小面积、总价低较受投资者欢迎； 现时周边同类项目少，具较大市场空间。 相关客户调查分析 我司于今年初因业务需要，就有关本项目所在区域的商家及目标客户群做了一次非常详尽的调查。 现抽录部分关键分析结果，供本项目定位作参考 商铺相关客户调查 天河区主要电子商城商铺量 266 244 318 376 244 117 商铺数量 太平洋 二期 太平洋 一期 南方 电脑城 天河 电脑城 颐高 电脑城1期 广州 电脑城 商铺名称 6 5 4 3 2 1 初步商铺总数量 = 1565个 针对目前广州电脑专业市场的客户需求情况，我司就相关内容于天河区进行了现场采访： 6个主要电子商城采访共638家 有效回应401家 被访商场客户中对未来一年内加开新商铺的需求状态如下表格显示： 44% 176间 肯定不开 100% 25% 19% 12% 比例 401 100间 76间 48间 有效数量 合计 不知道 考虑开 肯定开的 类别 商户可考虑以购买或租用形式来开设新店的选择比例： 100% 7% 81% 12% 124 9 100 15 合计 只买 只租 租买均可 近三年内通过我司成交纯投资客户成交（包括写字