惠州房地产市场分析及投资策略建议.pptVIP

商品房销售金额41.6亿元，下降25.3％；5月末，全市商品房销售均价为3916元/平方米，比上年末销售均价回落85元/平方米；6月份商品房销售价格开始上扬，上半年全市商品房销售均价为4119元/平米。 分析：受政策和整体市场影响，惠州上半年商品房销售明显回落，但整体均价相对07年略有上升，主要是由于5月份以来一些优质项目对价格的拉升。在市场放量不断扩大的情况下，后期市场竞争将更加激烈。 与消化量大幅下降对应的是销售金额缩减也比较明显；但受入市新楼盘单价较高影响，全市平均价格微升。 奥林匹克花园 珠江东岸 华轩·紫韵台 平均每周成交套数 15套 10套 30套 0套 1套 1套 9.27 2007年9月27日新政后典型楼盘成交情况 惠城区 惠阳区 投资客比例 30%-40% 10% 本外客比例 7：3 10% 投资客比例 65%-75% 40% 本外客比例 3：7 7:3 2007.9.27 2007年9月27日新政后客户类型变化情况 楼盘名称 开盘时间 主力户型 客户来源 置业目的 领墅第二批 2007.07.08 联排6房336-332 惠州15%、深圳80%、香港5% 投资55%自住35% 卢浮公馆 2007.07.15 3.2房，116-144 惠州45%、深圳47%、其他8% 投资45%自住55% 合生。国际新城“尚峰”组团 2007.08.11 双拼312-324 惠州36。8%、深圳47。5%、其他15.7% 投资40%自住60% 奥林匹克花园地6批 2007.08.27 排院235-236 惠州20%、深圳80% 投资50%自住40% 鹏基.万林湖 2007.09.01 台地187-205 惠州25%、深圳65%、东莞10% 投资60%自住20% 领墅第三批 2007.10.01 联排339-351 惠州67%、深圳33% 以自住为主 城市原筑 2007.10.12 四房180-200 惠州70%、深圳30% 以自住为主 荷兰水乡3期2组团 2007.11.03 三房144 惠州63%、深圳34%、其他3% 以自住为主 水云居 2007.11.18 四房149 惠州95%、其他5% 以自住为主 东湖花园8号小区第一批单位 2007.12.08 3-6房159-258 惠州客户为主 以自住为主 顺御名居 2007.12.15 三房121-131 惠州90%、其他10% 以自住为主 典型楼盘2007年9月27日新政后客户来源及置业目的变化情况 楼盘名称 所属区域 开盘时间 成交均价（元/M2) 开盘销售率 格林童话世界1期 陈江 2007.06.16 洋房2900；别墅6000 99% 领墅第二批 金山湖 2007.07.08 9852 80% 卢浮公馆 江北 2007.07.15 4800 71% 城市丽景 惠阳 2007.08.26 4800 80% 合生。国际新城“尚峰”组团 水口 2007.08.11 11190 98% 奥林匹克花园地6批 江北 2007.08.27 10300 54% 合生。国际新城“第三四批 水口 2007.10.01 12000 16% 奥林匹克花园地7批 江北 2007.10.01 10500 20% 城市原筑 龙丰上排 2007.10.12 小高层6000空中复式8000 60% 左岸春天 惠阳 2007.11.11 4000 59% 东湖花园8号小区第一批单位 东平 2007.12.08 6200 7% 顺御名居 惠阳 2007.12.15 3500 36% 典型楼盘2007年9月27日新政后开盘销售率变化情况 2006年开始惠州经过几年的徘徊后，房地产市场开发发力； 2007年上半年受深圳市场的影响，房地产市场进入了快车道，但随着9.27的政策出台，很快被打压下去。 2007年10月后来自深圳的投资客迅速撤退，市场成交量和成交速度迅速下降； 2008年上半年市场成交均价出现大幅下跌，月度均价最低跌至3631元/平米，较07年11月份最高点下跌了42％，回到07年2月份时的水平。整个上半年实现均价4119元/平米。 2008年上半年惠州市房地产市场走势小结 中短期楼市面临诸多挑战 　 深圳07-08年调整期 惠州07-08年调整期 微观指标 　 　 一手楼价 快速下跌 上下波动 二手楼价 缓慢下跌 小幅增长 一手楼价与二手楼价关系 二手楼价高过一手楼 一手楼价高 是否出现负资产 局部 无 调整时间 未知 未知 宏观指标 　 　 经济周期 GDP增速持续下滑 GDP保持增速 外围因素 进一步紧缩预期 进一步紧缩预期 惠州市场现状分析及中短期预测 惠州市房地产市场分析 惠城区房地产市场分析 惠州城市概况 2007年，房产市场的快速增长导致惠城区土地供应量