成都天盛大都汇工作计划报告.pptVIP

2009.1 1 2009.1 信心之旅 楔子 本报告在总结08年基础上，从销售、招商、后期经营三位一体进行系统思考的09年 整合营销报告，三方缺一不可 09年成都商业发展趋势分析（一） 09年商业地产的形势不容乐观 目前近年来成都的商业地产存量持续增长，08年的存量达到了顶峰，09年还将陆续推出新商业，体量将进一步扩大； 而受金融危机影响，成都零售业也受到一定程度影响，多数商业营业状况不如前几年，势必影响租金和其扩张的步伐； 成都商业基本上是投资市场，受金融危机影响，投资客为规避风险，选择商业将更加谨慎或暂停投资等待时机； 09年社区型商业将受到严峻考验，商业热点将逐步回归到市中心商业； 由于投资客的谨慎，投资客只愿意选择位置好、人流量、风险性较小的商业，而社区型商业成熟度相对较差，要经历从“生”到“熟”的过程，投资风险较大，社区商业将面临严峻考验； 市中心商业十分繁华和成熟，交通便利，人流量能够得到充分的保障，只要项目定位得当销售或招商相对社区型商业较好（如：潮流广场），且市中心大量的优质商业将动工，商业将逐步回归到市中心。 09年成都商业发展趋势分析（二） 09年成都优质型商业和旅游娱乐型项目将增多。 由于受金融危机影响，品质型商业具有较高的风险抵御能力，这部分商业将逐步面向市场； 成都城市人口较大，消费较大，且成都人喜爱消费，对这些消费物业 的需求还在。 09年社区商业将进入调整阶段，在经营模式方面将可能会发生转变，自持物业将进一步增加； 受经济影响，成都的社区型商业出现供大于求的状况，市场更加严峻，这对开发商的要求较高，不再是“卖脱了事”，而需要开发商具有一定的经营经验； 自持经营型的商业比例还将进一步上升。 商业市场总结 在08年商业供大于求，成交量大幅度下降； 07～08年社区型商业发展迅速，社区型商业不断升级，成都商业主要是以社区型商业为主，而城市中心区域商业发展较为缓慢； 虽然08年末出现了商业热，但09年商业市场不会延续这种热度，这种现象仅是昙花一现 ； 09年社区型商业可能比08年销售销售速度有慢。 09年品牌发展商的城市级商业将唱主角戏，市中心的商业将升级，成为成都商业地产冬天的一把火； 09年成都商业将迎来“综合体时代”，城市商业将面全升级，拉动城市商业品质； 09年推售产品分析 09年目标客户描述 销售目标——2009认购、回款策略及计划 核心问题分析 在现有条件下如何实现销售 运营带动销售 项目价值体系提升 运营带动销售 广告传播—媒体组合原则 渠道挖掘与措施 运营带动销售 2月：筹备 时间：2009年2月 执行：天盛、嘉联 主要工作: 1、筛选固定的活动公司 2、招商团队对外围商家进行活动招商 3、已入驻商家沟通 4、运营公司与物管公司沟通协调 5、现场包装方案确定及筹备 节点要求： 1、2月底前邀请一定数量（3—4家）活动公司进行年度活动方案的沟通 2、2月底前邀请相关数量（3—6家）的外围品牌公司对合作进行谈判 3、2月下旬逐一对入驻商家进行沟通 4、2月中旬运营公司与物管公司进行沟通 目的： 1、征集固定的活动公司 2、征集固定的外围品牌商家 3、稳定入驻商家，统一经营思路 4、协调并明确运营公司与物管公司的分工 注意事项： 1.活动公司的筛选优先考虑曾合作公司 2.外围品牌商家的筛选优先考虑世界500强或与项目业态相吻合的商家 备注：具体实施方案另行制定，下同 3月：预热 时间：2009年2月 执行：天盛、嘉联、活动公司、外围品牌商家 主要工作: 1、确定固定的活动公司 2、确定外围品牌商家 节点要求： 1、3月中旬由活动公司提交年度活动方案进行比选， 2、3月底品牌商家进场实施周末活动 目的： 1、确定活动公司 2、预热商业氛围 注意事项： 1.活动公司的确定必须严格按照年度活动方案的质量与该公司的执行力考核 2.外围品牌商家的进场预热时间与活动方案尽快确定 备注：具体实施方案另行制定，下同 费用预算 另外：车位销售 原则：利用现有客户带动人流，同时实现