成都石象湖国际假城战略策划报告.ppt

策略篇：启动石象湖 总体盈利模式 分期开发节奏 首期开发策略 经济平衡分析 一、总体盈利模式 任何的项目战略都是与城市战略、企业战略息息相关的。在今天的资本中国，今天的休闲成都，我们必须跳出常规房地产盈利模式的局限，另辟蹊径，高举1.5度假生活城的大旗，通过模式和路径设计来开创属于保利的新天地。 因此本案的盈利模式将包括三大方面： 靠模式盈利 靠开发盈利 靠经营盈利 一、总体盈利模式 1）靠模式盈利 处理好资源、资产、资金、资本四者之间的转化关系。 从土地增值和资产增值方面考虑它的长期获利的模式。 资源、资产、资金、资本发展模型 资源 资金 资本 资产 品牌资源 市场资源 旅游资源 生态资源 土地资源 社会价值 股价增值 经营价值 产品价值 上市 资本 模式 资本 品牌 资本 不动产 高尔夫 商业 物业 文化 产业 旅游 产业 城市 经营 通过多种渠道回笼资金，获得稳定而可持续的，超出地产本身的回报率。 将产品价值转化为企业品牌价值、模式价值，成为开创时代，引领潮流的发展资本。 通过项目打造，沉淀为多元化的资产结构，形成可持续发展的项目体系。 保利在1.5度假生活城的总体指导思想下，通过模式、开发和经营三方面的操作，将可以实现资源、资产、资金、资本的循环发展。 2）靠开发盈利 前期配套提高地产价值 通过配套提升土地价值和地产价值，实现地产产品从第二居所向1.5度假生活的转换，直接带动地产销售的增值。 中后期配套提高房产价值 通过公园和地产捆绑开发，滚动发展，通过第二居所住宅、养老住宅、商业街商铺的开发销售，获得盈利 。 3）靠经营盈利 一个城市的开发，不可避免地会遇到边开发、边销售边经营的问题，经营不善对于后续开发的价值将有致命影响。 通过对经营度假酒店、高尔夫、产权式度假公寓、游乐公园等的经营，获得盈利； 。 经营可以有多种手段。保利应将经营项目打包，独占利润最高的商业物业和风险较大的投资地产物业两大块收益，自主经营或把酒店、公园等常规物业分包出去，保利从中统筹调度管理。 案例：美国宾夕法尼亚州隐居谷四季度假区，8k㎡ 从滑雪度假区向四季度假生活区的转换 通过高尔夫和网球中心以及酒店、会议中心的打造，提高淡季休闲度假价值，使隐居谷从第二居所逐步转化为休闲地产和第一居所，花园公寓、无地产房、独户房从最初80年代的7万美元升值到20万美元，豪华独栋甚至达到30万美元。 从滑雪场向地产的置换 规划置换部分原有滑雪场用地变更为地产区；而在另外区域另辟新的滑雪场，带动另一片区的地产开发。通过滚动开发目前隐居谷才开发了1000套地产项目，还有2000套在规划中。 隐居谷 一号 滑雪场 二号 滑雪场 与地产 隐居谷 小镇 高尔夫 小镇 高尔夫 网球运动 中心 隐居谷中心区 一期开发商： 一号滑雪场 隐居谷中心 隐居谷小镇 低密度别墅 二期收购后： 置换滑雪场 二号滑雪场 新隐居小镇 中密度别墅 三期再开发： 高尔夫球场 网球中心 高尔夫小镇 高尔夫大宅 …… 为塑造全新形象，丰富旅游内容，提高旅游价值，改变石象湖旅游旺季过短、淡季无人，留不住过夜游客，旅游形态单一静态等不足，策划打造三大主题公园。 三大主题公园分别为： 罗曼蒂克·花卉公园 石象湖·湿地公园 保利博纳·影视公园 1）罗曼蒂克·花卉公园 欧洲风情的花卉公园，浪漫唯美的婚庆基地 罗曼蒂克·花卉公园占地约800亩，是以欧洲风情为亮点，观光旅游为主导，婚庆产业为特色的花卉主题公园。 主要内容： 包括郁金香花田、欧洲花钟、花语星座、情侣路、定情林、百合岛、情人谷、森林教堂等游乐内容，对年轻人具有极大吸引力； 公园内设有专业婚庆基地，常年举办各种集体婚庆活动、从事婚纱拍摄、婚车租赁、策划婚礼、安排结婚旅游相关事项等。 花语星座 瑞士花钟 情侣路 定情树 森林小教堂 情人谷 集体婚礼 豪华婚车 外景拍摄 现代婚宴 2）石象湖·湿地公园 大自然的水上迷宫，侏罗纪的生命宝库 石象湖湿地公园占地约800亩，以湿地生态保护为核心，水上游乐和科普探险为内容，打造原生态休闲旅游公园。 主要内容： 石象湖九转十八岔的水上迷宫区； 天鹅湖、娃娃湾、白鹭洲、恐龙谷、熊猫石等动物游赏区； 史前植物园科普游乐区； 亲子野营探险区等等…… 野生动物世界 生态湿地 水上迷宫 3）保利博纳·影视公园 欢乐动感的娱乐公园，全息体验的影视基地 保利博纳·影视公园占地约400亩，以动感娱乐为核心，影视拍摄和文化体验为内容，打造动感体验旅游公园。 主要内容： 保利影视外景基地 保利全息电影宫 自助DV影视创作区 动漫游戏区等等…… 影视外景拍摄 全息球幕影厅 在三大主题公园之间，打造石象湖度假酒店。 该酒店以荷兰风情为主题，装修豪华，环境生态，客房雅致，是在川南地区旅游度假、休闲游乐、