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开福寺项目营销策划报告 长沙置业通投资咨询有限公司 市场分析 目录纲要 Contents 宏观概况 微观调研 项目周边１公里内在售项目如下： 综合分析 项目位置 项目情况 项目价值点分析 １.距离开福寺还有一片建筑隔开，东边黄兴北路拉通还有待时日，西面和南面为旧房区所包围，处于一个被老建筑围合之势，城市中心内环线的地段价值还未真正体现 　从本项目所在区域的规划来看，随着未来3～5年黄兴北路和新河三角洲两馆一厅的建设，本项目身为老城区中心位置的地位得到体现，物业价值将会有明显提升。 从潜在的竞争对手来看： 项目北边：北辰９２亿地王项目，君悦香邸，湘江北上继续销售和推盘． 项目南边：领航·江阁项目将也以一栋单体楼的形式与本项目发生直接竞争． 项目西边：凯乐科技以２４７９８．６万元收购湖南盛长安房地产开发有限公司９５％股权和相关资产，拿下原属于湖南省供销储运总公司仓库和办公用地，即将打造未来江景标杆项目。 项目ＳＷＯＴ分析 SWOT分析得出的启示 功能定位 功能定位 建筑风格定位 客户群分析 客户群分析 客户群定位 人 口 数 据 我们定位的客户群细分 项目思考： 广告策略 项目将以一个什么形象迈向市场呢？ 揽胜（圣）居 揽：包罗万象，拔高气势，华夏区域所以配套及规划景观都纳入项目体系 胜：名胜，开福寺本身属于长沙市的名胜古迹．同时，“胜”通“圣”，显示对宗教的虔诚，一字双关． 居：小而精居所，区别与“宅”和“院” 华夏新贵府邸 华夏：点明项目的区位 新：华夏酒城改造第一笔 贵：具有高贵气质 府：通“福”字，同时也具备高尚形象 邸：旧指高级官员的住所 华夏之星 琅琅上口，通俗易记 星：通“心”和“欣”，有中心和欣欣向前的感觉 广告诉求总策略 广告推广主题 三维营销模式 ３.“走出去” ：以区域市场为核心，展开主动的上门推介和企业团购以行销提高效率. 客户联动多元化策略 由开发商设立专门的多元营销管理平台：系统组织、多元拓展 依托置业通庞大的客户信息系统: 开展关联营销：联动开福寺宗教聚会等，实现关联营销 组织分众营销：锁定针对本项目的客户资源，选择最有效手段进行分众渠道营销，以行销为主． 入市时机 １.根据项目工程进度情况，估计要到下半年９－１０月份才能上市销售，同时这个阶段也是楼市的旺季 谢谢您的聆听 基于目前已定下了户型设计，中大户型偏多，势必与周边楼盘形成正面的竞争，我们应该怎样利用我们的潜在优势，把体量不大的盘演绎到极致，这正是我们置业通营销将要做的． ４ 营销推广 广告策略，营销执行，入市时机，价格建议 　案名 广告诉求策略 广告推广主题 解析： 解析： 解析： 以开福寺宗教特色为主线，周边配套为辅助，串联成一段和谐人居的精神居所 项目广告诉求策略 产品 项目区位核心价值炒作 （准备期） 诉求点：为开福寺修建的广场，为华夏人承建的住宅 认 识 认 知 认 同 认 定 品牌 项目广告诉求策略 产品 诉求点：黄兴北路的末段，发掘了圣人的居所 认 识 认 知 认 同 认 定 品牌 项目产品价值提炼 （蓄水期） 项目广告诉求策略 产品 诉求点：心灵纯净的居所在开福寺的圣地开启 认 识 认 知 认 同 认 定 品牌 项目产品价值升华 （体验期） 项目广告诉求策略 产品 诉求点：早晨，沐浴到开福寺的第一屡晨光． 认 识 认 知 认 同 认 定 品牌 项目品牌价值升华 （强销期） 湘江边上，芙蓉路旁，勾起老长沙人怀念的精神居所 营销执行 营销模式 总体营销策略 营销阶段计划 总体营销策略 形象铺垫 概念先行，树立项目独特形象，引起市场关注，产生共鸣 品质诉求 通过对项目卖点的诉求，树立高性价比形象 扬长避短 借势造势 多重渗透 放大项目卖点，宣传核心卖点，形成区别周边项目有力的竞争元素 借周边项目或合力炒做区域前景，为项目发展潜力造势 通过项目形象内涵赋予、形象与现场包装、实景展示、媒体组合、客户营销多方面渗透 三位一体全方位立体营销 坐销 行销 联销 以现场坐销为基础以动态行销为辅助 １.“请进来+走出去” ：动态坐销，内外互动 ２.“请进来” ：现场接待中心：接待户外广告导入和走过路过客户 置业通的营销顾问素质专业，能成功的切中客户的购买欲望 针对新一佳超市，诺亚方舟员工点对点营销， 上门拜访推荐 针对周边企事业单位，居委会集中推介 行销 置业通以二手房为主力的行销平台，拥有星城世家，长房西郡，东岸锦城等项目的客户资源平台，能直接终端营销，减少推广费用 ３.由于项目体量比较小，到时候可根据周边项目供应情况适当调整推盘节奏，争取开盘即空盘． ２.经历了一轮观望期和夏天的淡季后，估计长沙市的楼市将迎来一个新的小高潮． * 宏观概况 微观调研 价值挖掘 地块属性 ＳＷＯＴ分析 市场定位 功能定位 建筑风格定位 客户群定位