《土地一级开发专题讲座》CIEL主讲.docVIP

土地一级开发专题讲座 时间：2011年8月25日 地点：中国地产交流群165647956 主讲：南京-CIEL-策划 前言：作为地产人，普遍关注较多的是项目开发前期的土地储备和后期的运营，相对于土地一级开发，涉及的研究相对较少，今天“南京-CIEL-策划”就土地一级开发区域分级和各阶段工作流程展开了详细概述，欢迎各位在讲座完毕后提出不同见解和补充。 ---霜 下面开始讲座： 南京-CIEL-策划?11:10:37 开发商与政府本身就是紧密相连的。我是做土地一级开发的，想和大家分享在这个领域的经验。 南京-CIEL-策划?11:13:27? 我想，在群里很多朋友都一定是房地产开发企业，我所从事的行业正好在开发建设之前，即所谓的“区域开发” 南京-CIEL-策划?11:15:07 我们通常会把整个区域开发分成几个等级： 南京-CIEL-策划?11:16:55 南京-CIEL-策划?11:18:42 可以说区域开发最终的核心理念就是在于价值创造，在区域开发平台上整合资本、产业和空间咱体，并通过相关机制的建设，使区域内企业或政府机构获得价值增量 南京-CIEL-策划?11:19:16 ? 南京-CIEL-策划?11:20:49 具体区域开发工作会分为这样几个阶段：首先是投资前期，类似地产开发商的前期工作， 南京-CIEL-策划?11:21:47 我们有项目分析、概念策划、投资框架协议、立项等等 南京-CIEL-策划?11:23:43 在这一阶段前后时间约在半年左右，主要工作还在于和政府之间的协商谈判，要保证整个投资的开发风险，要求政府给予项目合法的批准性文件， 南京-CIEL-策划?11:25:13 因为一个区域开发项目不是按亩来算，如果在城市中心区域通常都是几平方公里，城市近郊十几平方公里，甚至更多。我听说过在东北区域，也有政府划分出近百平方公里进行区域开发 南京-CIEL-策划?11:25:59 第二阶段即定位与开发策划 南京-CIEL-策划?11:27:22 我们要完成区域经济与产业的发展规划、战略定位策划、规划评估与控规策划、开发实施策划、启动片区定位于开发策划、首发/启动项目定位于产品策划等等 南京-CIEL-策划?11:29:56 在这一阶段，通常我们会自己先做初步策划，同时开始邀请专业策划公司参与，例如业界著名的5大行：戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕、世联等等，主要要根据区域发展的侧重点如产业项目、文化旅游类、综合体项目、一般项目等，选取不同的专业公司参与前期调研、定位、分析、策划等等。 南京-CIEL-策划?11:31:34 区域开发，通俗上可理解为新城开发，打个比方上海的浦东新城、苏州的高新区、南京的奥体新城等等。所以区域前期规划至关重要，对未来的新城定位、实施建设影响很大 南京-CIEL-策划?11:32:58? 完成了定位于开发策划工作，就要进入规划设计阶段 南京-CIEL-策划?11:34:33 我们要完成控制性规划（确定空间结构和土地利用），土地的二级开发也就是房地产开发建设用地标准就是在这时候确定的：） 南京-CIEL-策划?11:35:46 要做城市设计导则，指导项目规划设计和规划管理；市政专项规划；专项规划或设计（包括竖向、环境景观、水） 南京-CIEL-策划?11:35:59 道路、交通、电力、通讯等等。 南京-CIEL-策划?11:36:11 然后就要进入启动片区的修建了 南京-CIEL-策划?11:38:11 同样这一阶段会有各类专业公司介入，如各类规划院、规划公司等，国内的同济、清华、美国的易道、英国的阿特金斯、奥亚纳、蕾奥咨询等等， 南京-CIEL-策划?11:39:41 刚才有点错误，是启动片区修建性详细规划，这个要先确定 南京-CIEL-策划?11:40:22 然后才会进入首发/启动项目规划设计 南京-CIEL-策划?11:40:50 区域开发最终的价值体现还是要回到土地的运营 南京-CIEL-策划?11:42:11? 所以在完成前期所有规划设计工作后，我们会进入到土地的运营策划，例如土地出让计划、出让策略、价格评估等程序。这个过程是所有开发商最为感兴趣的了 南京-CIEL-策划?11:44:35 准备好土地运营策略，就会协同政府招商部门开展整合营销与招商策划了，要知道形象定位与区域VI设计，确定推广策略，确定招商策略。 南京-CIEL-策划?11:46:02 这个阶段也就要进入了我们所说土地二级开发，房地产开发商所介入的时机了 广东-霜-成本?11:46:08 VI设计，全称为“视觉形象识别系统设计”，分为企业形象设计和