商业地产营销策划公司美地行商业地产营销策划案例东上海乐活广场.doc

目录 一 项目市场分析 2 1、商业环境分析 2 2、SWOT分析 2 （1）Strength 优势 2 （2）Weakness弱势 3 （3）Opportunity机会 3 （4）Threat威胁 3 3、消费群体分布 3 （1）地域分布 3 （2）消费者细分 3 （3）消费群体结构 4 （4）目标客源分析 5 （5）案例分析 5 二 商业定位建议 6 1、定位策略 6 2、商业定位 6 三、案名策划 7 1、命名原则 7 2、案名推荐 7 四、商业动线 8 1、人流动线建议 8 2、绿化建议 9 3、视觉引导建议 10 4、其他建议 11 五、业态规划 12 1、业态构成 12 2、商业区域 12 六、广告宣传 13 1、销售类广告文案 13 2、视觉表现 13 七、推广策略 15 1、策略思考 15 2、推广策略 16 （1）推广策略——新闻整合推广 16 （2）推广策略——直复营销 17 (3) 推广策略——商业视觉系统 18 美地行商业地产经典策划案例东上海乐活广场营销策划 一 项目市场分析 1、商业环境分析 五角场环岛以南，北临国顺路，西临黄兴路。 目前五角场商圈内正处于大面积改造、新建和调整过程中，新建项目有上海万达商业广场、百联又一城购物中心、中环国际大厦等。 周边拥有写字楼白领、住宅业主、商务旅游人士、师生等多样消费群。 2、SWOT分析 （1）Strength 优势 极尽便捷的交通 酒店和办公楼拥有既定消费者 统一商业街铺管理 （2）Weakness弱势 商铺租售混合，不利管理，租金及业态容易造成混乱 商业规模体量不大 （3）Opportunity机会 杨浦区打造五角场城市副中心 75万方的五角场商业体量带动整个商圈人气 区域交通网络正全面形成（4条轨道交通，30余条公交线路） 周边众多品质住宅楼盘 确保了庞大人流量和消费群 （4）Threat威胁 周边九隆坊、财富国际等商业竞争项目虎视眈眈 五角场大型商业广场分散人流 3、消费群体分布 （1）地域分布 周边 10 栋办公楼和 9 个住宅楼盘为东上海中心奠定消费基础。 主要办公楼盘：创智天地、海尚杰座、沪东金融大厦、同济科技大厦、黄兴广场、科中大厦、凌武大厦、平盛大厦、上豪大厦、石油大厦等。 主要住宅楼盘：泰鸿新苑、靖宇家园、欧洲豪庭、海上硕和城、创智天地、建德国际公寓、上海梦想、翡翠东森花园、新江湾城1号作品等。 （2）消费者细分 消费者分类 消费需求 消费场所习惯 消费能力 信息渠道 上班族 品牌服饰、个性餐饮、化妆品、美体养生手机、IT产品、文化娱乐、旅游产品 品牌专卖店（柜）、特色餐厅、咖啡馆、电影院、酒吧、健身会所、美容院 高 电视、杂志、短信、彩信、报章、网络、 “口头传销”、商场DM、品牌型录、电子优惠券 青年群体 时尚服饰、个性餐饮、音像制品、文化学习、运动系列、美容美发 个性服装店、特色商品店、商场品牌专柜、KTV、茶坊 高 电视、杂志、短信、彩信、网络、“口头传销”、品牌型录、电子优惠券 中老年 生活日常用品、家庭生活必需品 大卖场、超市、餐馆、家电卖场 中 电视、户外广告、“口头传销”、商场DM （3）消费群体结构 （4）目标客源分析 （5）案例分析 九隆坊COCO PARK——买铺就要买街铺！ 九隆坊提出街区式商业，产品设计引入“内街外化”的思路，提出“街铺”概念，与大商业形成错位竞争。 街相对商场来说是一个开放的空间，人们喜欢逛街，街有良好的光线、充足的空气，街区消费使人更身心愉悦。 二 商业定位建议 1、定位策略 2、商业定位 什么样的商业定位最适合东上海中心？ 以商业市场现况和区域未来远景为考量，我们建议本项目的商业定位为： “LIFESTYLE” 什么是 Lifestyle ？ lifestyle商业模式的服务范畴是向人们提供一个新的生活方式---- 在一个商业中心里休憩、娱乐、社交、购物、美食、欣赏艺术、享受都市夜生活。逍遥适性，随意居停，完成一种人与世界的交互圆融。 为什么要定位成Lifestyle的商业模式? 三、案名策划 1、命名原则 （1）由于整个项目的办公楼部分名为东上海中心、酒店部分名为东上海·华美达酒店，因此，商业部分应延续是“东上海”为前缀，是整个项目具有统一性，在日后宣传上具有捆绑优势。 （2）核心案名应该与“东上海”相配，不能繁冗，以免造成整个案名太长，不方便记忆。 （3）核心案名应能表现lifestyle的商业定位，并要展现出其生活性。 （4）商业部分适宜用“广场”来命名，即表现出lifestyle的生活性和商业体量。 2、案名推荐 东上海·乐活广场 什么是乐活？ “乐活”前身是1946年由英国有机认证机构提出的生存概念，并由美国学者保罗?雷在1998年以“ LOH