2013年6月劲华产业园产品解决方案.pptVIP

根据劲华现阶段的定位，以食品作为主要业态对外招商，由此我们来深入分析产品情况： 总建筑面积：61615.6㎡ 1-7栋单层建筑面积： （宽24.8米×长39.8米=987.04㎡） 8-9栋单层建筑面积： （24.8 ㎡ ×34.8 ㎡ =863.04 1-9单栋露台可改面积约为：204.48㎡ 10栋建筑面积约为：8315.44㎡ 1-2层单层为754.04 ㎡， 3-9层单层约972.48 ㎡ 露台改造后可用面积：1840.32 ㎡ 除去现阶段劲华自持物业第10栋，所占总建面的13.6% 现可以对外招商的面积： 本案项目： 3楼以上（含3楼）总建面为：35533.12㎡ 1-2层 17766.9㎡ 产品是我们的核心，产品是我们项目灵魂 我们分析和划分产品区域，方便我们更清楚的定位和确定片区招商策略和整体定价策略和区域定价方案 根据清楚的定位和区域布局功能的划分，能快速的实现项目招商工作按照科学的运作方法进行招商 本案的上层物业是我们的重要研究方向，它决定着我们项目50%以上的成果 诊断： 对于客户的来访来电没有做科学的登记和需求分析，对客源的把握只能有粗略的认知 在产品没有完全明确整体的定价基础和对外招商的定价策略，价格营销模式 是重要必不可少缺少的部分 广告单一、简单、在说明一件事情的基础上做广告的发布功能，并没有充分利用广告特殊效应、凸出的吸引力，没有看出完成的推广策略 项目现阶段并没有研究出整体的招商方案、解决楼上和楼下的招商平衡问题 项目现阶段招商过程并不理想，遇到了资金需要快回笼的瓶颈 项目没有整体的招商方案，1-2 层商业固然简单易招商，并且可能能快 速实现招商成功，但是我们也不难发现能成功招商运营没有整体的解决方案是容易出现商家不稳定，面临2次招商带来的麻烦 2层以上的物业，因项目研发和建设的过程中以仓库定位并没有做科学的时候市场调查分析，导致现阶段的招商瓶颈 因为项目已成为现房，商家不及时找到给开发公司带来了巨大的压力 我们来分析了解现存在市场中食品行业产业链的情况： 本案项目2大招商策略构想： 第一：招下带上 第二：招上带下 本案定位以食品作为主要业态招商： 制定出传统化的招商方案，找到食品产业链上的某一类，作为本案一层的底商租赁使用者 制定3层以上物业的招商方案，根据租赁情况来带动3层以上的物业租赁 优势：能快速的招商成功，并且会快速的入驻本案，解决眼前的问题 劣势：若把一层打包销售和租赁出去，即使下层商业招商成功，但并没有形成带动效应，那么上层物业也同样面临招商新问题 什么样的消费群体使用一层商业呢？ 食品经销商？ 食品加工企业？ 食品零售商？ 食品批发商？ 食品货运中转、仓储？ 本案定位以食品作为主要业态招商： 招上带下的策略，我们采用梳理产品的结构、布局，把优质的产品提炼出来。 制定整套的招商方案，解决产品形成孤立的局面 本案产品1层作为一个稀缺部分，我们通过完成对上层制定周密的招商方案，引入一些生产商、加工商+展示功能、食堂、宿舍等，完成上层物业的商业气氛蓄积 本案在运作过程中，我们可以成立系统的管理团队，分阶段制作出不同的运营方案，让已经入驻的客群稳定，从而获取足够多的经营现金流 什么样的消费群体使用二层以上商业呢？ 食品经销商？ 食品加工企业？ 食品零售商？ 食品批发商？ 办公、写字楼、住宿？ 本案两大构想让项目找到了一定的突破口 利用房地产营销中的稀缺理念让本案找到了新的亮点 本案提出招上带下的操作策略，不仅让我们的产品赋予了灵魂，并且还让产品有的新的引爆点 在招商过程中我们就有了更多的机会把平常认为最困难的上层物业巧妙的做出了招商货包的方案 让一层商业变得稀缺，反而操作就有可能更加顺利的出货，并获得更多的利润和更多的附加值 我们针对项目的2个部分制定解决方案建议采用招上带下的策略先引进生成加工型企业入驻 在通过我们制定营销策划方案，价格策略，挤压式开盘策略等，营造开盘的热闹气氛 通过市场细分理论我们把产品清楚的细分为几个区域、几个货包，挖掘出产品的附加值，并制作详细的功能定位和产品布局的具体营销方案细则 通过项目的运作手段让本案产品变为稀缺 进入项目后，我们分区域，分布局，确定区域的使用功能，确认招商的对象 入驻项目我们提成实施细则营销方案，和实施的具体执行策略和执行细则 * 2013.6.19 * 2013.6.19 劲华项目产品招商解决方案 项目产品深入分析 项目的现阶段的招商方案 项目招商的瓶颈 项目招商两大策略 区域招商实施细则 项目产品深入分析 ② ③ ① ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ ⑩ 项目建筑基本资料