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房产税改试点方案评析 法学094 方倩芸 2009012180 摘要：1月27日晚，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，上海市和重庆市的试点方案同时亮相。根据方案，两地均于1月28日开始正式实行征收办法。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。 房产税的特点： 1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋； 2、征收范围限于城镇的经营性房屋； 3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。 在两个试点方案中，上海市只针对新购住房，且税率只有0.6%（其中应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税率暂减为0.4%。），尤其令许多人大失所望。上海新出台的房产税政策极不合理。为什么只对新购住房征税，反而不对多占社会资源的存量房征税？看来上海的政府是在糊弄百姓、欺骗百姓，他们是既得利益者的保护伞！”按照上海市的征收办法， 2010年的房产税收入，估计很难超过3000万元，可能不足同期土地出让金的1/4000。可见包括上海在内的地方政府，其买地生财之路，将会路漫漫其修远兮！ 相对而言，重庆的方案则稍显其合理性。按照黄奇帆市长宣布的内容，重庆市自1月28日起对主城区超过均价两倍的新房征缴房产税，累计税率在0.5%—1.2%，全部独栋商品房都在征税范围内。预计重庆今年可以收2亿房产税。 不过，与财政部发言人称房产税属于地方财政收入稳定来源的说法迥异，无论上海还是重庆，其试点方案的指导思想，统一是“为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源。”房产税的收入，均用于保障性住房建设等方面的支出。可见在出台之前，两个方案的口径做了统一，并一致均吸收了各界对房产税诟病的批评意见。 显然，相对于1月26日如约而来的国务院房地产“新国八条”的猛烈，上海、重庆两地的房产税试点，味道似乎淡了很多。即使是看起来的重手，在政府日益频繁的房地产调控举措和房价越调越涨的互映下，来自公众的质疑也愈加严厉。 从本质上看，加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，实际上对住房投机需求是极具杀伤力的。然而，由于社会群体明显分为有房者和无房者量大群体，且很多人将房产税、降低房价看作是对私人财产的公然侵犯，加之地方政府对房价下跌可能导致严重危机且中断地方土地财政来源的担心，房产税在一些城市的推进由困难重重转为轻描淡写。即使是试点的城市，也会由于征询各方意见导致的中和作用，最终不能起到调控房价的作用。 虽然房产税不能对降房价起到立竿见影的作用，但如果将房产税政策加上“新国八条”新增的内容，特别是对二套住房差别化信贷政策，以及从严制定和执行的住房限购措施，对于上海这样的一个房价过高、泡沫巨大的城市，新购住房需求的增长将面临空前的压力。 （2）税改重建利益分配格局现行的房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,房产税的税率依照房产余值计算缴纳的税率为1.2%,依照房产租金收入计算缴纳的税率为12%,自住用房则免征房产税。 　　对于房产税的征收,有官员强调,现行自住房的房产税是免征的,现在只是要对自住之外的房产征房产税,并提高税率,这最简便易行,也能达到加大购房成本,抑制投机。 　　　 房产税改革是抑制高房价的调控政策中的重要一环,对于扭转房地产现状将起到非常重要的作用。从政策的长期效果来看,受益的必然也是普通公民。 　　从以上分析可以看出,无论是资源税还是房产税,对于老百姓都可称为利好,至少没有直接的利益损失。税改其实是对现行利益分配格局的重建。 　　对股市而言,这两个税种的征收,将直接或间接地对资源类和房地产类股票产生负面影响,所以市场有反应也是正常的。在关系理顺之后,股市终会回到自己固有的节奏。 借鉴德国模式 终结中国房地产暴利德国模式 　　特征一：高税制遏制炒房 　　近几年，外资也曾一度涌入德国房地产市场。德国某地产银行专业人士对本刊记者说，当时一部分政府经营的租赁房转让给私人企业改造，市场普遍预期房价会上涨，于是有不少国外资金进入，但不久后这些资金便被迫撤走，这与德国政府高税制遏制炒房不无关系。 　　该人士介绍，从事地产买卖经营者涉及缴纳的税种包括土地税、土地购买税及资本利得税，重重高税负挤压了经营者的利润空间，也打击了整个房地产市场的交易活跃度。 　　首先，在土地税上，政府对于自用式房屋购买者和其他土地买卖经营者进行严格区分，不同对待。该税名为土地税，实际上是政府向德国