批量评估.pptVIP

第九章 批量评估准则比较研究 毕征征 12012150103 第一节 文献综述 采用批量评估原因：试点征收房产税的城市均采用交易价格，不合理，无法反应真是价值，同事目前采用的单宗评估方法，耗时长，成本高，结果不太准确，所以批量评估是基于为税基评估服务发展起来的一种评估体系。 一、国外研究综述 批量评估一个重要的特性在于它将大量的计量、统计检验等数学工具纳入评估过程。在应用计量工具(特别是多元回归)的时候，批量评估方法认为所要评估的不动产(财产)的价值受到众多的因素的影响，这些因素包括房屋的面积、朝向、建筑结构等不一而足，而通过对已有房屋特征数据及价值数据的分析，可以计算出每一个特征对房屋价值的贡献程度(对应于批量评估计量模型中的各个变量的系数值)。在得到计量模型中的各个变量的系数之后，就可以将需要评估的不动产的各个特征输入模型中，从而在一次评估中对多个不动产的价值进行评估。 综上所述：批量评估是利用共同的基础数据和统一的标准方法，在给定时间对大批量房地产或资产进行估价的活动。 批量评估与单宗财产评估的最根本区别在于：其一次评估的对象是一批或一组不动产。正是这样一个根本性的差异，导致批量评估与单宗财产评估在评估指导思想、具体方法、手段、步骤、程序等方面存在较为显著的区别。目前，从各国的不动产税基评估实践来看，批量评估已经成为主流，只有在受到各种因素影响（例如，评估区域中的财产类型差异过大等），导致批量评估效果不佳的时候，才会采取单宗财产评估 二、国内研究综述 （一）税基批量评估 从1999年出现有关税基评估的文章，之后批量评估逐步被引进包括其历史发展、采用的模型、使用步骤，问题对策及面对的困难等逐步被研究介绍 （二）GIS与批量评估 GIS是地理信息系统 评估师可以借助地理信息系统GIS来获取各种与评估相关的资料 天正房地产批量评估系统 （三）自动评估模型（AVM) 指用于评估住宅类不动产价值的一系列计算机化计量经济模型。利用市场的历史数据、如近期交易价格、房地产特征信息等，形成大批房地产的个体价值。 第二节 批量评估准则比较研究 一、批量评估准则建设情况 主要是国际评估准则与美国专业评估执业统一准则进行基本结构的比较 二、规范内容及其比较 两者主要内容 （一）制定目的：服务从价计征财产税 （二）关键术语 （三）建立完整的批量评估系统 数据收集、数据分析、评估系统、管理系统 （四）财产税制有效运行应当具备六要素 （五）批量评估程序 （六）价值类型：市场价值 （七）批量评估模型：借助于计算机辅助的方法 （八）不动产与动产批量评估应考虑的主要因素不同 （九）数据收集系统记录与评估清单的形成与维护 （十）批量评估报告中的披露 三、启示与借鉴 （一）建立健全相关法律法规 （二）规定提出异议的流程 （三）与会计准则的关系 （四）执业职责与专业胜任能力 第三节 基于GIS的税基批量评估的基本框架 一、GIS在税基批量评估中应用 （一）获取、输入房地产基础信息 （二）编辑变换生成存储房地产信息 （三）空间分析 （四）提高评估项目的汇总、统计、查询、检索等方面的自动化水平 （五）评估成果的输出 二、房地产价格影响因素的定性分析 一般、区域、个别 三、自动评估数学模型 四、基于GIS的房地产价格影响因素分析 （一）缓冲区分析 （二）影响因素的量化 主要是区域和个别因素 批量评估方法的基本程序 1. 鉴定所评估财产的特征； 2. 确定适于所评估财产稳定交易运转的市场区域； 3. 确定此市场区域中影响价值形成的（供给和需求）特征； 4. 建立能体现此市场区域中影响财产价值特征因素之间关系的评估模型（模型设定）； 5. 调整评估模型从而确定影响价值的各特征因素的作用（模型校准）； 6. 根据所评估财产的特征因素，应用评估模型进行推论判断； 7. 检测批量评估的结果。 对批量评估方法体系的评价 　　 从国外的批量评估理论和国外财产税类税基批量评估、商业活动中的批量评估实践看，批量评估方法体系存在着以下的主要优缺点： （一）批量评估具备的两个优点 　　其一，批量评估具有节省工时与成本较低的优势。这既是发展批量评估的初衷，也是其能够在近三十年内得以迅速发展的重要原因。通过对大量处于同一市场区域的财产样本建立的评估模型，评估师可以对任何符合模型要求的目标财产进行评估，避免了重复的、相似的评估环节。同时由于计算机软件技术的发展，批量评估这一优势更加突出。 　　虽然批量评估模型的建立需要先期的投入成本，如评估软件的开发或购买，数据库的建立、购买以及维护、评估师的知识技能培训，计算机硬件配置，等等，但是由于批量评估的高效率，不仅对于评估服务机构与评估客户，而且对于整个经济运作都带来好处。尤其是将其应用于财产