中国房地产市场研究-热点专题：2016年7月行业数据点评：市场仍不乐观（2016年第128期）.pdfVIP

2015 年8 月13 日 第一二八期 2015 年 7 月行业数据点评 ：市场仍不乐观 8 月 12 日，国家统计局发布2015 年 1-7 月份全国房地产开发和销售情况，数据显示，整体开发投资 增速继续收窄，尤其是住宅开发投资首次回升，而新开工继续不振，商品房销售较 6 月大幅下降，说明在 当前市场状况下，房企信心仍不足。 一、商品房销售量、价环比大降，持续增长态势开始反转 1-7 月份，商品房销售面积 59914 万平方米，同比增长 6.1% ，增速比1-6 月份提高 2.2 个百分点，商 品房销售额41171 亿元，增长 13.4% ，增速提高3.4 个百分点，其中，住宅销售额大幅增长 16.8%。从同 比数据来看，7 月延续市场回暖态势，但不可忽视的是，7 月商品房量、价环比 6 月都大幅下跌，结束自4 月以来的不断增长态势。 1 中国房地产市场研究热点 点评：7 月商品房成交量价下滑原因其一，二季度的市场火爆，使得前期积压的迫切需求 得到集中释放，未来需求将趋于平稳；其二，前期330、降息等政策效力已明显减弱，而近期 又无重大政策利好刺激，因而需求小幅下降也是正常；其三，股市近期快速下跌及震荡，使得 购买力大为下降，尤其是高端改善市场，影响尤甚，因而，其助推器功能丧失，反而会减少市 场流动性，成为楼市进一步回升的障碍；其四，7 月市场供应大幅下降，使得部分城市短期供 应跟不上节奏，造成供求错位，影响成交量上涨。 二、开发投资连续 18 个月回落，但住宅开发投资首次回升 数据显示，今年前 7 月，全国房地产开发投资 52562 亿元，同比增长 4.3% ，增速已连续18 个月回落， 但增速比 1-6 月回落 0.3 个百分点，回落幅度进一步收窄。 而值得关注的是，住宅投资 35380 亿元，同比增长 3.0% ，增速比1-6 月份回升 0.2 个百分点，为 2014 年以来的首次回升。住宅投资占全国房地产开发投资的比重超过三分之二，其增速回升将对下一步全国房 地产开发投资产生拉动作用。 点评：7 月房地产开发投资继续回落，但住宅开发投资首次回升的原因，我们认为，主要 有两方面原因。一方面，主要还是市场好转下，企业资金回笼加快，房企信心持续增强，对短 期内市场继续看好，而对长期持谨慎态度，因而加大了对现有项目的开发进度，迎合市场的回 暖态势，加快去化。而另一方面，股市的大起大落、不断波动，或多或少的使得部分资金转向 相对平稳，且不断回暖的住宅市场。 三、房屋新开工增幅仍在加速回落，部分城市未来供应恐将青黄不接 2 中国房地产市场研究热点 前 7 月，房屋新开工面积 81731 万平方米，下降 16.8% ，降幅扩大1 个百分点，结束自今年 3 月以来 的不断收窄态势。其中，住宅新开工面积 56684 万平方米，下降 17.9%。这也说明，虽然2 季度市场大幅 回暖。但在当前去库存继续推进，而且市场进入传统淡季下，房企信心仍不足，尤其是二、三线城市，房 企新开工面积更低。 点评：新开工继续不振，势必影响下半年楼市供应，不少一二线大中城市市场回暖明显， 供求状况大为改善，甚至逆转，新开工的不振，必将使得这些城市供求矛盾激化，未来房价上 涨的压力较大。 四、待售面积短暂回落后，行业库存量继续攀高 在成交大幅下滑影响下，商品房待售面积大幅增加。7 月末，商品房待售面积 66259 万平方米，比 6 月末增加 521 万平方米。其中，住宅待售面积增加 221 万平方米，结束 5、6 两月的下降态势，而办公楼 待售面积也增加 98 万平方米，商业营业用房待售面积增加 136 万平方米。整体库存压力进一步加大。 3 中国房地产市场研究热点 点评：值得注意的是，上半年一、二线城市成交上涨强劲，很多原本库存较大城市，市场 状况已大为改观，如杭州、宁波、福州等，多数二、三线城市库存压力不减，部分城市甚至增 大，去库存任重而道远。 整体供大于求及结构性分化下，去库存仍是主旋律 在当前，经济疲软，稳增长压力较大情况下，楼市的挑大梁作用仍是关键，因而 3