论物业管企业的安全保障义务.pdfVIP

中文摘要 物业管理是房地产市场发展到一定阶段的产物。随着我国住房制度改 革的深入，住房私有化程度大幅增加，伴随这一过程，物业管理作为一种 新的公共服务模式得以迅速发展起来。由于物业管理横跨流通与消费领 域，涉及的法律关系比较复杂，且我国尚未出台一部统一的物业管理法。 目前只有国务院在2003 年9 月1 日起施行的《物业管理条例》和一些分 散的地方性立法，但这些法律法规囿于立法层次和经验等方面的原因，尚 不能令人满意。实践中出现的一些问题也引起了司法实践部门、物业管理 企业（以下简称物管企业）和业主的困惑。特别是业主在小区内遭受的人 身财产损失要求物管企业赔偿方面的案件，理论上对这一案件争议很大， 而且目前法院也没有具体的规则可供执行，因此有必要从理论上对这类案 件所涉及的问题进行深入的分析。 本文将通过四个部分研究物管企业的安全保障义务。 第一部分主要是对本文涉及到的一些基本概念进行阐述，包括物业管 理、物管企业和物管企业的安全保障义务等一些概念，最后分析物管企业 应负安全保障义务的法理依据。笔者认为，物管企业对住宅小区安全保障 义务应定义为:根据法律规定或合同的约定，物管企业及其工作人员(主要 是保安人员)应保护小区内业主的人身、财产安全。物管企业如违反安全 保障义务造成业主人身财产损失就应当承担损害赔偿责任。 第二部分是物管企业安全保障义务的性质、标准和主要内容的探讨， 首先通过对国内外安全保障义务性质的研究对比，提出自己的一些观点， 即物管企业的安全保障义务既包括法定义务，也包括约定义务;其次对安 全保障义务的标准也作了研究对比，指出确定物管企业的安全保障义务要 依照法定标准、约定标准、行业惯例及理性人标准；最后对安全保障义务 的主要内容进行界定。即主要包括三方面的内容，一是设施设备的安全保 障义务，二是服务管理方面的安全保障义务，三是防范和制止违法行为的 安全保障义务。 第三部分是物管企业违反安全保障义务的责任。分五个部分，前三部 分分别讨论承担违约责任和侵权责任时的归责原则(过错推定原则)和责 任构成以及两者竞合的情形，重点分析侵权责任下过错与损害后果之间的 因果关系;第四部分通过有第三人介入和无第三人介入两种情况，分别讨 1 论物管企业应承担的具体责任，重点讨论在有第三人介入下，物管企业承 担补充责任的情况;第五部分是讨论物管企业的免责事由。 最后一部分是笔者对物管企业承担安全保障义务的一些建议，包括相 关立法的完善和一些制度上的补充，如设立物业管理保险和安全基金等。 关键词：物业管理企业；安全保障义务；违约；侵权；过错；因果关 系；补充责任 2 Abstract Real estate management is an outcome of the development of real estate. With the development of the reformation of the housing system, the privacy degree of housing owning house increases by a considerable extent, thus, real estate management has grown rapidly as a new public service model. It contains both circulation and consumption fields and refers to many complicated law regulations. However, the government has not made a standard law in this field, and at present there are only real estate management regulations carried out by the Nation Department on September 1st in 2003 as well as some local regulations.