区分所有人自治制度概述.pdfVIP

摘 要 内容摘要：区分所有权人自治管理制度作为建筑物区分所有权实现的 重要途径，在各国立法中均受到相当的重视。我国《物业管理条例》（以 下简称《条例》）中，对业主自治组织（业主大会和业主委员会）、自治规 则（管理公约）等作了相关规定。虽然《条例》对业主自治组织的职能和 作用有了充分的说明，但是对业主自治组织的法律地位却仍然没有明确。 虽然《条例》对业主自治规则有一般性的原则规定，但从技术操作层面上 却还需要完善，《条例》将许多选择性规范下放到各省市行政部门制定， 也造成了业主自治制度在各地制定和实施中良莠不齐的现象。近年来，开 发商与业主之间的纠纷，物业管理服务企业与业主之间的纠纷，以及业主 间的纠纷不断，折射出《条例》在指导具体物业管理问题中的不足，特别 是关于区分所有权人自治管理的制度设计尚还有检讨和完善的空间。 区分所有权人自治（俗称业主自治）在当前是一个社会热点，其制度 建设具有非常突出的现实意义。本文运用历史分析方法和比较分析方法, 借鉴世界各国或地区的关于区分所有权人自治管理的经验，主要围绕区分 所有权人自治管理中所涉及的区分所有权制度、区分所有权人自治组织、 区分所有权人自治规则等问题展开研究，简述如下。 导言：说明写作本文的理由和目的。由于理论跟进的不足，导致立法 和实务中对区分所有权人自治管理的性质、自治组织、自治规则认识上存 在偏差，未发挥应有的功用。基于此，本文将对该制度的理论及立法实务 进行分析研究并提出完善建议。 第一部分重点对本文中几个重要的基础性概念如物业、物业管理、业 主等进行阐释，为本论做好铺垫。“物业”指已经建成并竣工验收投入使 用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地。“物业管理”是一项依合同 约定而进行的委托服务活动。“业主”指房屋的所有权人，但实务中更倾 向于涵盖包括所有权人的配偶、父母、子女及承租人在内的房屋实际使用 权人。 第二到第六部分是本文的重点。对区分所有权人自治管理制度所涉及 的相关法律问题进行分析研究，并将我国立法与各国及地区立法进行比 较，考察其得失，进而提出全面见解、建议。 第二部分对区分所有权人自治管理的法理基础，即建筑物区分所有权 1 制度进行了阐述，强调只有在准确界定区分物业专有权、共有权、成员权 的基础上，才能做到产权明晰，自治管理才成为可能，区分所有权人自治 管理制度才有了法理依据。 第三部分对区分所有权人自治的含义和性质进行了阐述。区分所有权 人自治，是指特定区域内的全体业主,依照法律规定和共同约定,自我管理 本区域内的物业管理活动的一种自治自律管理模式。是业主实现其物业管 理权的方式和渠道,是建筑物区分所有权得以实现的基本途径和制度。 第四部分对区分所有权人自治组织的职能及其法律地位进行了研究。 认为目前我国对业主自治组织的法律地位约定不明确，提出应予业主大会 社团法人资格，而业主委员会应具有非法人团体的性质, 是非法人组织。 第五部分阐述了区分所有权人自治规则的制定与施行。自治规则以管 理规约的形式来发挥作用，包括了业主公约、业主大会议事规则、业主大 会章程、业主委员会章程等。 第六部分阐述了违反区分所有权人自治规则的责任与救济。 结语：对全文进行归纳总结并回顾本文的主要观点。 关键词：区分所有权人 自治 自治组织 自治规则 2 Abstract The self-governing system of Condominium is an important approach to implement condominium, which is highly regarded in each nation’s legislation. Regulation on Realty Management of China (hereinafter Regulation) regulates the owners’ self-governing association (general meeting of