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促进老年公寓发展的政策支持研究 龚秀全 博士 华东理工大学社会与公共管理学院副教授 国家小城镇社会保障研究中心副主任 gongxiuquan@126.com 2011年8月26日 促进老年公寓发展的政策支持研究 一、老年公寓集居家养老与机构养老正功能为一体 二、老年公寓发展乱象 三、促进老年公寓健康发展的政策支持 一、老年公寓集居家养老与机构养老正功能为一体 政府部门提出：“9073”养老服务格局 居家及社区养老配套设施建设严重滞后，难以满足大多数老人居家养老的需求。即使硬件投入改善，照料服务需求仍难以满足，毕竟独生子女有心无力。 社区养老：说起来很美做好挺难 普通养老机构：不得已而去的地方 一、老年公寓集居家养老与机构养老正功能为一体 老年公寓是集住家、护理、医疗、休闲为一体的养老场所。 “可以托付一生的地方”安享晚年 1、老年公寓与居家养老比较 多了一份专业的服务，多了一些交流的朋友 2、老年公寓与普通养老机构比较 多了一点家的温馨，满足个性化养老服务需求 总体来讲，最大的优势：老年服务的提供具有规模效应，专业、经济。 二、老年公寓发展乱象 1、借老年公寓为名搞商业地产开发 借老年公寓之名，骗地（划拨或协议转让）骗税，实际上就是开发商业地产。 例如：红十字基金会的曜阳老年公寓项目也许就如此 2、把老年公寓当作投资品 一些开发商就以养老投资为宣传口号，而一旦当作投资品被炒作，必然影响行业的健康发展，损害老年人权益。“房奴”与房地产泡沫就是因为把房地产当作投资品。 二、老年公寓发展乱象 3、老年公寓是奢侈品 多数老年公寓奢侈豪华，专为富人打造。老人入住需要一次性支付几十万甚至上百万，还需要每月交几千元。 4、多数老年公寓功能缺失 为老服务功能缺失，特别是医疗、护理、紧急救护等功能缺失，甚至餐厅、交通等也存在很大问题。 例如某知名老年公寓价格高昂，住进去需要一次支付60万甚至上百万，每年还需要4—5万的服务费，但连一个餐厅都办不好，一个中餐不少于20元，口味也不符合老人需求。 二、老年公寓发展乱象 5、一些老年公寓管理混乱侵害老人权益 三、促进老年公寓健康发展的政策支持 人口老龄化和家庭结构的改变将导致老年公寓的需求日益增加 老年公寓发展的相关政策几乎是空白 强调养老服务的福利性、公益性，这在一定程度上否定了民间投资的资本属性 市场办福利 三、促进老年公寓健康发展的政策支持 老年公寓的特点 老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大。 容积率一般更低 完善的配套设施 老年公寓一般应以租（？）为主，消费能力有限，资金回收期较长 老年公寓出售的主要是“为老服务” ，是消费品而非投资品 老年公寓应是多层次的，不是富人的专利品 三、促进老年公寓健康发展的政策支持 1、发挥政府的主导作用，完善相关法律法规，加强行业监管 将老年公寓建设纳入城市规划之中，老年公寓不能建立成所谓的“老年城”，贪大求全。老年公寓不能脱离已有社区，必须与已有社区的共享公共服务，特别是医疗服务。 行业健康发展离不开政府的监管，政策支持与依法监管相结合，维护正常的市场秩序。政府应进行全过程监督与管理。 三、促进老年公寓健康发展的政策支持 2、土地政策支持 养老公寓不能密度太高，还要大量配套设施，其需要的土 地量比一般住宅区要大得多，如果采取商业地产的形式获 取土地，则由于较高的土地成本和较低的容积率必然导致 地产价格比较高。 土地划拨或协议转让为主，降低老年公寓的运营成本，有 利于政府加强管理和引导，是公私伙伴关系提供公共服务 的表现。 社会需要的不是经济适用房，而是老年公寓 三、促进老年公寓健康发展的政策支持 3、以房养老政策支持 老年人可以把已有产权住房与老年公寓住房置换 或租赁、反向抵押贷款等方式入住老年公寓，享 受老年公寓带来的专业化服务，提高老年生活质 量。 对于普通老百姓，房子就是消费品。 但不管采取哪种方式，都需要政府政策的支持。 三、促进老年公寓健康发展的政策支持 4、融资政策支持 只有登记为民办非营利机构才能享受国家的优惠政策，但民办非营利机构一般不能以资产进行抵押贷款。 如果登记为营利性的养老机构，虽然可以抵押贷款。但在银根紧缩，特别是房地产贷款严格控制的背景下，老年公寓开发要获得贷款难度必然很大。 老年公寓不能当作普通商业地产对待！ 三、促进老年公寓健康发展的政策支持 5、税收政策支持 相关税收减免 6、医疗政策支持 促进医疗机构与老年公寓的合作 降低原材料成本 本文反映结束！ 谢谢大家观看！ 同步糖化发酵工艺 ，能耗下降30% 谢 谢！ 请批评指正！ 联系方式： 龚秀全：gongxiuquan@126.com 手机：13