某大学城设施设备及房屋本体维护管理方案(81页).docVIP

某大学城设施设备及房屋本体维护管理方案 第一章 提高项目管理服务水平的整体设想及策划 一、认识与定位 在新世纪之初2003年全面启用的X大学城，由Z市政府开发建设，规划用地为54万平方米，由A大学、B大学、C大学及公共核心区域四个区组成。 校区总建筑面积为26.1万m2，其中A大学校区9.2 万m2，B大学校区9.2 万m2，C大学校区7.7 万m2。 创建X大学城是Z市委、市政府为实现Z市高等教育跨越式发展，加快高层次人才的培养，增进科技创新能力和发展后劲，提高经济质量和文化品位，促进Z市率先基本实现社会主义现代化的高屋建瓴的构想。大学城的创建将勾画出Z市在新世纪以高层次教育为核心，以深化体制改革为动力的美好未来，充分展现其时代特色鲜明、文化氛围浓郁、生态环境优美的人文魅力，塑造出国内一流、国际知名的聚产学研于一体的高等教育发展区。 二、总体思路 Z市W物业公司将以自己首创的物业管理新概念“天人合一”为管理内核，以“卓越质量管理”和“竭诚为您服务”为立足点，以先进的管理技术和丰富的管理经验为依托，明确工作重点，采取科学先进、切实有效的管理措施不断实施服务创新，在Z市努力创建“优质低价”管理新模式，为推动Z市物业管理的市场化进程和城市建设做出我们的贡献。 三、管理模式 构建校园管理新模式---“优质低价”模式 鉴于我国的国情和大学城物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，W物业管理公司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度的降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，努力探索一种可资借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式”。 创建该模式的主要措施有： ――狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。 ――采用“集约型”管理方式，提高物业管理专业化技术含量，以降低管理成本。 ――在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则，员工一专多能，从而降低管理成本。 四、工作重点 （一）、工作重点 1、设施设备管理 如果将机电设施设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防系统就是重中之重。供电质量的好坏，将直接影响着其它设施设备能否正常的运行；而消防系统则是整个建筑系统的安全保障。为此，W物业管理公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力的安全保障体系，制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养计划和标准，运用现代科技和管理手段，对X大学城的机电设施设备进行全方位的综合管理，达到最经济的设备使用周期和设备综合服务效益。同时加强对重点设备的监管力度，实行24小时的跟踪服务。对所有设施设备的维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上的漏洞，实现机电设施设备运作的高效、节能和环保的最大化。 2、房屋本体管理 1）、制订维修、养护计划：制订科学、合理的日常和定期的维修、养护计划和实施方案，严格按计划和实施方案执行； 2）、重在查勘：监督房屋的合理使用,防止房屋结构的过早损耗或损坏,对房屋结构易出现问题的部位在查勘中进行重点检查,制订日常和定期的查勘养护计划，做到早发现早处理。 3）、及时维修：在早发现的基础上，及时维修，加强房屋维护延长房屋使用寿命。 4）、建立房屋管理档案：为每一栋房屋建立系统的档案，及时统计检查的结果，掌握房屋完损情况。 （二）、管理难点： 1、由于缺少设备安装前期的介入管理，设备在使用初期阶段各类技术参数的不稳定性，增加了管理和操作难度； 2、管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支； 3、电梯及中央空调系统采取甲方分包形式，使得乙方与维保单位在实际运作中会增加协调的难度性； 4、消防监控室由甲方安排人员值班，一但发生火警意外，增加保障应急程序的协调性。 五、工作措施 措施之一：派遣精锐骨干，组建优秀管理团队； “一流”的管理需要“一流”的人才，W物业管理公司一贯强调人的因素始终是第一位的，实践证明，委派项目经理和管理骨干的综合素质是项目管理成功的关键，W物业管理公司高度重视X大学城的物业管理项目，将派驻最优秀的管理者和技术人员，组成富有效率的管理团队，并持之以恒开展系统有效的培训工作，使他们能不断地适应物业管理发展的需求，为实现的总体目标不断地努力奋斗。 措施之二：全面推行ISO9001：2000质量管理体系 W物业管理公司ISO9001：2000质量体系经过多年实际运作，具有很强的生命力和可操作性，是保证物业管理不可或缺的大纲，该体系将在X大学城的物业管理全面推行，并结合项目特点，确立适合的质量目标。在管理服务人员的培训过程中，要增强质量体系实操能力，使广大员工熟悉体系内容，增强质量意识和规范意识，使质量体系正常运作。 W物业管理公司还将在X大学城的物业管理中积极引进ISO14000环境控制体系，以此全面促进管理服务水平上新台阶。 措施三：加强与