房屋转租中次承租人权益保护与研究.pdf

内容摘要 随着社会经济的发展，房屋租赁市场日益繁荣，与此同时因房屋转租引起的 纠纷也大量产生。次承租人是房屋的直接占有使用人，其对房屋的需求更迫切， 依赖性也更强。次承租人得以合法占有使用租赁房屋源自于出租人的认可，如果 出租人对转租未予认可而承租人却隐瞒真相，那么次承租人的合法权益将可能受 到侵害。我国关于房屋转租法律法规主要以保护出租人权益为出发点，对次承租 人的权益保护缺乏足够的重视。而次承租人在房屋转租的三角关系中处于最弱势 的地位，因此探讨房屋转租中次承租人的权益保护是十分有必要的。本文意在通 过分析我国现行法律对次承租人权益保护的不足，提出完善房屋转租制度的建 议，为次承租人合法权益提供法律保障。 本文共分为三个部分。 第一部分是房屋转租制度的理论基础。本部分首先介绍了转租的概念，主要 通过对转租和租赁让与及租赁权转让等相关概念进行比较，突出转租的特点。其 次，按照不同的标准将转租分为合法转租与违法转租、期内转租与超期转租、整 体转租与部分转租、单重转租与多重转租等四类，以对后文分析在不同情形下次 承租人的权益保护作铺垫。然后梳理了出租人、承租人与次承租人三者间的权利 义务关系，引出“未经出租人同意的房屋转租合同是否有效”的问题。最后，从 民法的公平价值、秩序价值和交易安全三个方面讨论了保护次承租人权益的价值 依据。 第二部分是对我国现行法律有关次承租人权益保护规定的解读。本部分以我 国现行法律规定为依据，从合法转租与承租人擅自转租两个方面进行论述。在合 法转租的情形下，首先列举了当出租人与承租人解除租赁合同时我国法律对转租 的相关规定，指出在出租人与承租人协议解除房屋租赁合同以及解除不定期房屋 租赁合同情况下法律对次承租人权益保护的不足；其次，简要叙述了出租人出卖 房屋时承租人优先购买权制度，指出我国法律对次承租人优先购买权规定的空 白；再次，简叙了所有权变动不破租赁制度，介绍了理论界对房屋转租是否适用 所有权不破租赁原则的争论，并指出司法实务中对该类纠纷的处理缺乏法律依 据。在承租人擅自转租的情形下，首先就该情况下将出现的法律后果做出了分析， 然后提出了现行法律就该问题规定的不足。对于承租人擅自转租合同的效力问 题，我国法律未做出明确规定，理论界对此也一直有所争议，实务中也存在着不 同的处理方法,这不利于次承租人的权益保护。 第三部分是次承租人权益保护制度的完善，本部分是本文的出发点与落脚 点。第一，应通过提高司法实践技术和立法技术租赁合同的解除行为予以限制， 设立次承租人异议权，并对该权利的理论基础及行使方式进行论述。第二，确立 房屋转租中次承租人的优先购买权。通过分析承租人优先购买权制度，论证次承 租人同样适用该制度的理论基础。并得出次承租人顺序优于承租人，且在不同的 转租情况下次承租人优先购买权的顺序也有所不同的结论。多重转租中后承租人 的优先购买权优先于前承租人，部分转租中次承租人与承租人、其他次承租人的 优先购买权顺位相同。同时法律也应明确规定当出租人出卖房屋时，对承租人和 次承租人都有通知义务。第三，确立房屋转租中所有权变动不破转租规则。当房 屋所有权受让人为承租人和次承租人以外的第三人时，转租关系不消灭。当房屋 所有权受让人为承租人或次承租人时不适用所有权变动不破租赁规则。第四，承 认承租人擅自转租合同的效力。主要从国外立法模式以及合同法理论两方面论述 了承租人擅自转租合同的有效性，但擅自转租合同的租赁期限超过承租人剩余租 赁期限的，超过部分应认定为无效。 关键词：转租；次承租人；合同解除；合同效力；优先购买权；所有权变动 不破转租 Abstract With the development of social economy and the prosperity of rental market in China, here comes large numbers of disputes in house-subletting. The subtenants are the users who directly occupy the apartment, and the rights to occupy and use the house are from the lessors ’ agreem