07年无锡“隆达苑”销售提升策划推广案.ppt

“隆达苑”销售提升策划推广案 2007年8月21日 项目现状分析 1、项目简报 项目现状分析 2、现状分析 隆达苑处于厚桥街中心位置，体量不大，环境安宁，适合居住。 隆达苑于2006年8月初开盘，销售一年，销售形势良好，销售量已近65%，现均价为1995元/m2。 楼盘消化量以当地厚桥居民为主，在当地的挖掘量以趋于饱和。 项目现状分析 余房100套，户型分三室两厅和四室两厅A、B两种，面积以130~140m2为主，深受当地居民青睐，是典型的三口之家、三世同堂的居家环境要求。 户型面积在100m2以内小户型深受投资客的喜爱，去化力很快，销售紧俏，而在150m2左右的大户型去化难度较高。 SWOT分析 优势分析： A.整个锡山区镇村布局规划出台，未来发展前景不容小觑 B.锡山区安镇及周边地区经济发达，购买力强劲，区位优势明显，市场存在契机 C.锡沪路、锡东大道、嵩山路这几条主干道路的纵横交通，更有联结厚桥与市区的公交中巴车往来其间，使本案的交通出行优势提升 D.厚桥街中心有集贸市场、车站、学校、医院、银行等商业网点，满足日常生活需求 SWOT分析 优势分析： E.现房销售，首屈一指 F.均价1995元/m2的高性价比楼盘 G.无锡润德梁行物业服务有限公司，是国际物业巨头香港戴德梁行的顾问单位，全面采用香港戴德梁行先进管理经验和模式，提供给小区居民以安全无忧的专业服务 H.小区内设施功能齐全：宽带网络、管道煤气、有限电视、电话、音响、彩灯、各种车库、电子巡更系统等全面保障小区居民生活 SWOT分析 劣势分析： A.楼盘周边被一些商店企业包围，不仅对小区环境有一定的影响，而且本案的现房形象不能迅速被客户认知，阻碍其广泛的知名度和美誉度。识一眼被客户识东侧现为化工厂。 B.在交通上没有直达的公交车到本案现场，客户的购房欲望受到一定的影响。 C.项目体量较小，不能以大盘的形象打造轰动效应。 D.项目销售一年，在市场上逐渐过了陌生化效应（即新奇感），逐渐被人们淡忘。 SWOT分析 机会点分析： 无锡和谐社会的构建，将对乡镇农村进行全新的规划布局，这在2006年8月7日的《无锡日报》上已有报道。根据锡山区“1城+3组团+22个农村社区”的城镇空间布局形态，“安镇—羊尖组团”将是锡山区的副中心，将通过锡沪路的拓宽建设，建成以工业、商贸和居住为主的山水新城。这样的农村规划将使厚桥的蓬勃发展蕴含无限潜力生机，也就是说越来越多的客户（包括外地投资者）将看中这里的发展，而在这里购房置业。 SWOT分析 威胁分析： A.安镇附近有较多的安居房，与本楼盘形成较大的竞争。 B.多数居民持观望态度，等待拆迁。 C.楼盘销售情况一般在当地居民中形成一定的不良口碑。 D.广告投入量较少，在大范围内缺乏一定的认知度。 项目定位 关键词一：卫星城（组团建设） 关键词二：交通 关键词三: 详和安宁 [项目定位分解 ] 关键词一：卫星城（组团建设） 卫星城概念 无锡卫星城启动背景 无锡市区将形成“1+6”卫星城建设（1个主城区，6个组团） 1: 主城区,发展方向为“南拓、北展、东联、西优” 6: 安镇——羊尖组团（面积55平方公里） 东港——张泾组团（面积34平方公里） 鹅湖组团（面积19平方公里） 玉祁——前洲组团（面积30平方公里） 洛社组团（面积36平方公里） 阳山——胡埭组团（面积24平方公里） 其中锡山区安镇——羊尖组团成为试点组团进行提前规划 安镇交通情况 京沪高速铁路无锡站确定 详和安宁的居住空间 居住空间需要注意两个问题: 1.要注意居住空间和环境的关系; 2.是人和建设空间及自然的关系; 项目本身挖掘关键词: 1.居住区域的安静性 2.外立面线条现代流畅 3.宽大落地绿色钢窗 4.自然风的穿入 5.楼宇间距宽大 6.户型通透、采光良好 [产品定位] 核心卫星城 生活详和区 [形象定位] 希望它是： 安镇组团大众客户的详和居所 无锡锡东片区品位人士追求心灵安宁、修身养性的一方静土 [客户定位] 项目的多层建筑形态及传统的三室/四室两厅经典户型决定了目标客户群一定的共性。 ?年龄分布: 30━45岁为主 ?家庭情况：以三口之家为主 ?经济收入：家庭年收入4—5万 ?购买动机：看中锡东区域及安镇组团的发展前景；以自用为主；亦有部分投资客户 ?心理特征：追求有质量的安宁的生活品质，认同现代建筑文化，爱慕城市生活，却难以脱离现有环境，努力为下一代创造物质、精神财富。 ?地域分布：以安镇厚桥为中心（本地客户为主），吸纳安镇——羊尖组团居民并辐射到周边城市，如市区上海浙江的一些投资者。 市场