社区商业初级探讨.docVIP

在当下经济新常态、消费升级、电商冲击和移动互联时代，实体商业的传统形态都在寻求转型，寻找新的发展契机，社区商业成了新的肥沃战场。城市零售边缘崛起，出现了“集聚—扩散”的趋势，众多的企业开始“微”化，落位社区商业。 过去的社区商业研究，更多是楼盘开发商基于商业规划目的，实体零售业也有部分分析，多是从竞争展开。下面，我们从实体零售经营决策的角度进行社区商业的初级探讨。 以下社区商业特指有一定城镇化的、居民区与商业组合，特指城市社区，不包含农村社区、城乡联合体、专能社区、商业集中区商业。 ? 一、?社区商业的分类 一般对社区商业的分类主要有以下维度： （1）形态：商业中心、商业街、底商→这其中商业街和底商有很多的交织表现形态； （2）封闭开放度：外向型、中间型和内向型； （3）环境表现：圈地街铺型、入口街铺型、入口集中型、以点带面型及综合型。 （4）集中分散性：多样型、集中型和分散型。 （5）与住宅关系：住宅内、住宅沿街、商住分离式 为了更加清晰的表述社区商业的，我们从横向分布和纵向厚度来分析社区商业： 商业类型组合分析 项目 单轨式 双轨式 点式 混合式 底商 （1-2层） 沿街道路一侧商业 比较理想的社区商业，易于形成气候 / 部分路段双轨，部分区域单轨，或部分区域散点式 组层 （3层） 展示面更佳，但聚集效果取决于组织规模 扩张空间好，更容易形成具备主力店的商业中心 一般为商住分离或住宅区内表现为多层建筑 类型很多，受社区入口影响，主力店常常位于转角处 中高层 （＞3层） 数量不多，常常是社区商业的大型主力店，易于聚集人气。 ? 二、?社区商业的几个特性 1、有限辐射 社区商业一般会围绕社区出入口和重点商户，形成了一定的密度和聚集度，呈现出一定的地域特性；因居民消费便利的需求，辐射是相对有限的。目前的商业竞争因层级市场的不同，单项目性商业已经很难超过3公里范围（当然，这一有限性受社区商业规模、业态组合、业态特性、居民能力等要素的影响），一般而言，越是高级的城市，半径会越短，但厚度亦越高。 辐射的有限性决定了社区商业的风险性及稳定性特征，单点缺乏持续放大的可能性，所以社区商业的经营也更加需要进行社区深耕和客户深耕。 2、业态动态重复度相对高 社区商业的业态会随着社区的逐步成熟呈现出阶段特性，成熟后会形成相对合理的功能业态组合，并且业态中相同性质的经营主体具有相对较高的重复性，比如一条街上可能有数家超市、理发店、彩票店、中介、餐饮等等。 动态重复性决定了社区商业更多是以质取胜，就大众创业者而言，有限的客群经营相同的项目，很容易死掉，也很容易把对手逼死，市场机会和切入点更多，但对经营质量的要求更高，因此，社区商业的转租率特别高。 社区商业阶段性业态（非完全列举） 阶段 基础购物 餐饮 服务 休闲娱乐 过渡期 建筑装潢装饰店、五金店、小型日用杂货店、超市、家具店 大众餐饮 电讯 / 稳定 上升期 综合超市/标超、百货店、书店、眼镜等 大众餐饮、品牌餐饮 美容美发、医药店、干洗、银行、邮政、保险、地产中介 足浴、按摩 成熟期 超市、便利店、服装专卖店、品牌商品专卖店等 大众餐饮、品牌餐饮、特色餐饮 美容美发、体彩、电讯、银行、证券、邮电、培训社区公共服务等 茶馆、酒吧、娱乐、健身、KTV等 依照社区的规模，上述业态有一个逐步调整完备的过程。 3、组合丰富性 围绕居民各层次的需求，社区商业难呈现主题化，一些大的商业体可以具备主题化元素，但很难用单一业态生存。 对大众创业者来讲，组合的丰富性决定了社区商业的业态品种及契入点很重要。对超市零售业来说，社区服务的内涵也可以有丰富的选择。 ? 三、?社区商业的几个判断 中国目前的多数社区商业，开发商的开发模式依然比较粗放，底商是开发商重要的利润池之一。“开发商—商铺业主—商铺经营者”三层价值链加层是多数社区商业主要表现。 1、出租型格子铺是社区商业供应的主体 对土地资源来说，大商业总归是少数，在经历前十几年的零售圈地疯狂之后，各城市中商业地产的格局既定，大铺位名花有主，新增量总是有限，成本也更高。出租型格子铺自身租期短，隔、并、转、调的空间更大，因此也必然成为商业供应的主体。 2、出租型格子铺价值将放大 就未来而言，商业中心型的临街商铺价值必然会下降，像上海淮海路商业街空铺潮，不排除若干年后排浪式表现到各层级市场。电商、购物中心分流必然对各城市传统的商业中心沿街店铺形成冲击。 而社区沿街商铺的价值会得到更大的体现，尤其是贴近厚度社区的临街商铺。因为便利性足够，供应商品差异化不大，有条件短时间停车，顾客的碎片式购买决定了社区街边店是更有效率的消费选择；尤其是新创业一代提供了更多新颖的社区经营品种和方式，相对中心商业区街铺，社区临街商铺租金成本更低，这些要素都是社区沿街商铺