房企研究万科龙头房企的策略.pdfVIP

2010/12/24 房地产标杆企业研究 万科：龙头房企的策略 摘要 万科在持续业绩高增长发展目标下，以聚焦住宅单一业 Tel: (+86-10) 态、高周转为内在商业模式精髓，采取“客户细分、经 Email: info@ 济圈聚焦和产品创新”三大发展策略，实现业绩持续高 增长。 截至12月1日，万科2010年度销售总额突破1000亿元，相 当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和，提前了49个 月完成其在2004年提出的2014年远景目标。 截至2010年9月，万科所持有的货币资金为315.4亿元， 净负债率为27.2%，资金实力进一步增强。公司目前可用 储备资金在500 亿元左右，将持续受益于行业调控带来 的并购机遇,助推公司逆市扩张。 万科对自身的定位是房地产行业内的‘制造企业’，以 快速开发为主要的经营策略，通过提高周转率来提升净 资产收益率。“快速开发”、“快速销售”也已成为万 科经营策略最显著的特征。 万科继续坚持“宁可错过，绝不拿错”的谨慎投资策略， 发挥战略纵深优势，控制拿地风险。今年前11个月，万 科新增项目楼面地价约2600元，保持在合理的水平。公 司还新进入昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟 台、乌鲁木齐、清远等市场，目前已进入了逾40个城市， 布局更趋均衡全面。 万科的产品线主要包括金色系列（G）、城花系列(C)、 四季系列(T)以及高端系列(Top)等四大系列。在万科的 产品线中，万科将核心价值、土地属性、客户选择、客 户细分作为系列的外在规范，并最终落实至产品类型、 户型和产品的核心价值之中。 敬请阅读末页的免责条款 房地产标杆企业研究 目 录 一、当前市场表现及发展沿革 5  1、企业当前状况 5  2 、发展沿革及企业背景 7  3、展望公司未来 7  二、运营盈利能力及资本运作 9  1、稳健的财务水平 9  2 、卓越的运营能力 10  3、优秀的费用控制和盈利能力 12  4 、多样化的融资渠道 14  三、区域布局和土地储备 16  1、区域纵深发展战略 16  2 、项目分布 17  3、各城市利润率 18  4 、一定强度的新增土储 20  5、谨慎的拿地策略 21  四、管理与激励机制 24  1、分散性股权结构 24  2 、严苛的股权激励方案 24  3、放权的管理机制 25  五、产品线与商业模式 26  1、专注于住宅 27  2 、不断提高精装修比例 28  3、客户导向型产品 28  4 、住宅产业化、产品标准化建设 30  5、客户关系导向型营销策略 31