自动评估模型(AVM)在抵押不动产评估和管理中的应用(国外的经验与借鉴).pdf

自动评估模型 AVM 在抵押不动产评估 和管理中的应用 ——国外的经验与借鉴 1 2 纪益成 陈淑贤 厦门大学评估研究中心 摘要：产生于上世纪七十年代的自动评估模型（AVM）不仅广泛应用于国外不动 产税基批量评估系统，也已发展应用到金融抵押不动产评估和管理之中。随着新 巴塞尔协议生效和次级贷引发的国际性金融危机，AVM 在抵押不动产评估和管理 应用所体现出的快速、低成本、较客观等优点和防范抵押不动产风险的积极作用 在国际上普遍引起各国的重视，采用的国家不断在增加，应用范围也迅速在扩展。 国内的金融、评估行业和监管部门也开始在对其关注。文章阐述了AVM 的原理和 模型建立，分析其在抵押不动产评估和管理中的作用，总结国外AVM 在抵押不动 产评估和管理经验的基础上提出借鉴。试图为进一步推动AVM 在抵押不动产评估 和管理中的应用，促进不动产抵押评估事业的发展而抛砖引玉。 关键词：不动产抵押评估抵押贷款管理自动评估模型 一、自动评估模型 AVM 在抵押不动产评估和管理中的作用 1．自动评估模型（AVM）的定义及其基本原理 3 根据IAAO的《自动评估模型准则》（Standardon Automated Valuation Models ） 的定义，自动评估模型（简称AVM,下同。）是一个建立在数学基础之上的计算机 程序，它可以基于对事先已分别收集的不动产有关位置、市场条件、以及不动产 的特征等信息所进行的市场分析和得到一个市场价值的估计值。AVM的一个与众 不同的特征在于它是通过数据建模而获得市场价值的估计值。 AVM 可以用于公共部门领域，也可以用于私人部门领域。在用于公共部门领 域时，例如在用于税基评估时，通常将AVM 嵌入到CAMA 系统中，用于不动产的 税基的批量评估系统。而在用于私人部门领域时，例如用于银行、房地产经纪等 1 作者简介：纪益成，经济学博士，厦门大学评估研究中心主任，资产评估学科带头人、教授、搏士生导 师。中国资产评估协会首批资深会员。 2作者简介：陈淑贤，厦门大学财政系资产评估专业2007 级博士研究生。 3 Standard on Automated Valuation Models AVMs ，Assessment Journal . Chicago: Fall 2003.Vol.10, Iss. 4; pg. 109, 46 pgs 1 机构的相关业务时，AVM 可以嵌入到各种不同的系统中，为实现各种不同的目的 而服务。如嵌入AAAVM 系统中，用于抵押不动产的评估和管理。因此，就技术本 质而言，用于CAMA 系统中的AVM 与用于私人部门的AVM 从其创建原理、技术方 法、创建过程等来说都是大体相同的，只是在日常的惯例中，通常用CAMA 来表 示税基评估中的计算机化的批量评估系统，而用AVM 来指代在各私人部门中所使 用的自动化批量评估实践。 成功的AVM 需要一个包含大量数据信息的数据库（数据的类型与AVM 的应用 目的、所采用的方法等有密切的联系，例如，采用基于销售比较法的估计住宅的 市场价值的AVM，就需要有包括大量的可比销售案例、不动产的特征、不动产的 位置等方面的信息），以及创建AVM 的建模及有关人员的高超的技巧与丰富的经 验。 2．AVM 的建立及其应用流程 AVM 的应用流程主要包括资产确认与用途假设、数据收集与管理、模型设定、 模型校准、模型检测、模型应用等主要步骤。其中，数据的收集与管理是基础工 作，而模型设定、校准与检测则是最重要的三项工作。AVM 模型建立包括AVM 模 型设定、模型校准和模型检测三个主要环节。AVM 模型的设定是开发所需要的模 型结构、确定应用公式的过程；模型校准是使用数据集来检验已经设定好的模型 结构与公式，进而产生公式的变量系数的过程；模型检测是指应用保留样本 （holdoutsample）对校准后的模型进行检测，对得到的评估价值进行销售比率 分析，从而检测模型的表现与质量。实际应用中，模型的设定、校准、检测是反 复迭代的过程。 （1）AVM 的设定 AVM 模型的设定仍然是以传统三大评估方法—--成本法、销售比较法和收益 法的原理为模型公式设定的基础。除销售比较法原理设定的模型公式与传统单量 评估中的市场法存在一些区别外,按成本法、收益法原理设定的评估基本模型与 传统单量评估中的成本法、收益法评估公式并无太大差异。由于拥有大量的数据 及应用了计算机的强大运算功能，按销售比较法原理设定的AVM 模型中主要是用 于对存在大量市场交易数据的住宅的评估,其更多的采用直接销售比较的市场法 设定的模型公式,较少采用间接比较的市场法设定的模型公式。采用直接销售比 2 较的市场法