成都九里堤地块论证研究报告34P2010年.pptVIP

一、项目定位 从本地块的地缘特征来看，地块位于九里堤成熟生活圈，居住氛围浓厚，但周边以中端住宅为主且靠近金府商贸圈，缺乏打造中高档住宅产品的开发环境，且地块自身不具备打造高品质产品条件，适宜开发经济型住宅产品。 该地块周边购房需求量较大，目标客户群主要锁定金府商贸圈、五块石商圈的个体经营户为主，以及九里堤片区首置（租房转换）购房群体。 从公司资金运作的角度考虑，该项目属于“快销型”产品，需要快速开发，快速回笼资金，从产品特征上，需要开发总价低，具有投资与自住价值兼具的住宅产品，且能相对实现较高溢价。 从自身条件来看，地块形状异型，楼栋布置狭促，景观用地小，如打造面积较大的户型产品，难以对相应购买群形成吸引，且缺乏对未来周边片区（五块石、沙西线）大中户型房源的竞争力；该区域纯居类中小型房源较为稀缺，九里堤地块可对金府路片区小户型房源形成鲜明优势。 1、对比周边40年产权住宅： 周边在售40年产权小户型住宅目前售价在5680—6300元/㎡，据调查40年产权住宅与70年产权住宅的相差比例在16—20%，单价差距在900—1400元/㎡，据此推算该地块2010年小户型售价预计可达6600—7300元/㎡ 2、对比周边70年产权住宅 周边70年产权住宅售价在6000—7000元/㎡，经对参考项目对比研究并经修正