中心商务大厦物业管理方案.doc

中心商务大厦物业管理方案 全国物业管理项目经理培训班首期第二组智联队 2013年6月  目 录 一、“中心商务大厦”项目物业管理服务的整体设想及策划 4 1.1项目概况 5 1.2项目特点 5 1.3客户群体特征和服务需求 5 1.4“中心商务大厦”项目的物业管理重点和难点 6 1.5“中心商务大厦”项目管理服务的整体设想 6 二、管理机构、各项管理规章制度的建立，管理人员的配备及培训 8 2.1管理机构 9 2.2拟设立的各项管理规章制度的建立与管理 9 2.3“中心商务大厦”项目服务人员配备、培训 12 三、各项专业物业管理制度及具体实施方案 21 3.1 客户服务 22 3.2安全管理 59 3.3工程管理 79 3.3.2 维修保养服务要求、服务标准和工作指引 79 3.3.2 房屋及公共设施、设备的维护管理方案 81 3.3.2.1.1 公共设施的维护保养计划 86 3.3.3 机电设施、设备管理方案 88 3.3.3.1 设施设备的使用 88 3.3.3.2 设施设备的运行管理 88 3.4 环境管理 105 3.5档案管理 143 四、完成物业管理服务标准承诺及各项保障措施 148 4.1服务标准承诺及各项保障措施 148 五、社区文化建设 150 5.1文化活动规划 151 5.2 社区文化建设目标 151 5.3 中心商务大厦社区文化活动计划 152 5.4 社区文化活动的内容及具体实施 153 六、应急预案 155 6.1应急预案总体要求 156 6.2预防和应对各类突发事件的基本原则 156 6.3重大突发事件应急岗位职责 156 6.4突发事件处理流程 157 6.5消防应急处理预案 158 6.6防汛应急处理预案 165 6.7治安及意外伤害事故应急处理预案 166 6.8疫情应急处理预案 172 6.9电梯停梯应急处理预案 174 6.10停水应急处理预案 176 6.11停电应急处理预案 177 6.12跑水应急处理预案 178 6.13抢劫事件应急处理预案 179 6.14雨污排水设施阴塞应急处理预案 179 七、物资装备计划 181 7.1办公开办费 182 八、项目费用测算 185 8.1中心商务大厦财务测算总表 185 九、结束语 195 一、“中心商务大厦”项目物业管理服务的整体设想及策划 1.1项目概况 “中心商务大厦”是中心区甲级写字楼，产权2001至2051年，2003年7月30日正式入伙，大厦占地面积4719.3平方米，建筑面积53766.98平方米，其中商业面积9858.63平方米，办公面积33342.42平方米，绿化面积2500平方米。商务大厦为一栋塔楼，地面25层，地下2层，楼宇高度99.83米。负一楼至负二楼共有车位124个，停车场限高2.0米。标准层高：3.85米，净高：2.8米，标准层面积：1728平米，大堂层高：10米，外墙：玻璃幕墙。大厦主要机电设备：进口奥迪斯豪华电梯10部；进口柴油发电机组1台；进口中央空调系统；供配系统；给排水系统；消防楼宇监控系统（闭路电视监视系统、照明和扩音系统、智能自动火警检测系统、自动喷水灭火系统）设施齐全。 “中心商务大厦”作为CBD中央商务区的核心，“中心商务大厦”凭借其自身国际化的品质，成就新经济聚变，引发大规模新经济核裂变，席卷整个商务领域，彻底变革传统的商务模式，而在裂变的中心，中心商务大厦以其领袖气质领导和策动聚变，其划时代的开拓精神将在中心区历史上留下浓重一笔。 1.2项目特点 1.2.1周边环境分析 项目位于深圳市福田区福华一路88号，毗邻五洲宾馆、高交会馆，处于深圳市福田中心区CBD商圈，周边有众多高品质写字楼。 1.2.2物业类型 甲级写字楼，产权卖散。 1.3客户群体特征和服务需求 1.3.1客户群体特征 “中心商务大厦”所引进的客户都是经济实力雄厚、具有一定规模的品牌企业，汇集国外企业设立的企业总部或区域性总部与办事处，包括金融、证券、保险、商贸、地产、文化等行业，普遍素质较高，眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对物业管理服务需求期望值较高。超甲写字楼客户群体分析：商贸公司、金融证券公司、高科技公司为主要群体。 1.3.2服务需求 注重公共秩序的维护、注重对突发事件的及时响应与有效控制、注重服务品位与需求多样化、注重物业服务整体形象、设备控制智能化高、注重舒适的工作环境，“安全、周到、快捷”的服务。 1.4“中心商务大厦”项目的物业管理重点和难点 1.4.1安全防范 项目的物业管理工作第一要素是安全、有序、和谐、稳定。对于开放管理的“中心商务大厦”，安全管理工作尤为重要。因此，外来人员的有效控制；防火知识的宣传和自救技能的培养；项目的治安巡逻、事故防范；车辆的有序疏导等等，都直接影响着项目的