房山项目物业服务费用评估报告.docVIP

聚豪苑（四期）山水华府 项目物业服务费用 评估报告 编号：HG-FY-SC-2011-002 北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司 二零一一年六月二十三日 目 录 评估报告声明 评估报告摘要 评估报告正文 一、委托方、评估机构及其他评估报告使用者 1-2 二、评估目的 2 三、评估对象和范围 2 四、评估原则 2-3 五、评估依据 3-4 六、评估基准日和有效期 4 七、评估方法 4-5 八、评估工作实施过程 5 九、评估结论及争议说明 5-6 十、评估限定条件 6 十一、评估作业日期 6 十二、评估报告日期 6 十三、评估人员名单及职责分工 7 十四、评估机构及评估专家签章 7 评估报告附件 附件一 物业服务费用测算技术报告【含物业项目基本情况、物业服务费用支出明细、物业费分项测算（人工成本、管理成本）等】 附件二 评估项目确定的物业服务标准 附件三 项目建议书批复 附件四 项目总平面图 附件五 规划意见书 附件六 规划设计方案复函 附件七 建设用地规划许可证 附件八 建设工程规划许可证 附件九 国有土地使用证 附件十 建筑工程施工许可证 附件十一 建筑物名称核准证 附件十二 项目物业区域划分说明 附件十三 委托方组织机构代码证 附件十四 委托方经办人身份证复印件 附件十五 委托方证照复印件 附件十六 委托方资质证书 附件十七 评估机构营业执照 附件十八 评估机构资质证书 附件十九 物业服务评估委托书 附件二十 评估资料签收单 评估报告声明 一、我们在执行本物业服务费用评估业务中，遵循了相关法律法规和评估准则，恪守独立、客观和公正的原则，根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资料由委托方提供并经其签章确认，所提供资料的真实性、合法性、完整性由委托方负责，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、我们出具的评估报告，没有以预先设定的标准作为评估结论。 五、我们依照《北京市物业服务费用评估规范（试行）》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。 六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 七、我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告中载明的评估目的，仅在评估结论使用有限期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。  聚豪苑（四期）山水华府 项目物业服务费用 评估报告摘要 编号：HG-FY-SC-2011-002 北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司于 2011 年 5 月 30 日受汇豪实业投资有限公司 的委托，根据《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》（京建发〔2010〕383号）、《北京市物业服务费用评估规范（试行）》（京建发〔2010〕391号）的规定，本着独立、客观、公正的原则，对 聚豪苑（四期）山水华府 项目的前期物业服务费用标准进行了评估。 本项目物业服务等级标准为 一 级。 本次评估所采用的评估方法为：以运营成本法为主导、市场比较法为参考。 在评估过程中， 北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司 评估人员对评估项目按照物业服务评估规范要求，履行了必要的评估程序，具体包括：对委托单位提供的评估资料及其来源进行了必要的查验，并收集了相关的项目评估资料复印件；对项目实施了实地查勘与核对。同时，根据评估项目的特点，进行了必要的市场调查与征询，等等。 在实施了上述评估程序后， 聚豪苑（四期）山水华府 项目在评估基准日 2011年 6 月 23日的物业服务费用市场总价为：￥2,190,274.77元/年；其物业服务费用测算单价见下表： 物业服务费用评估结果汇总表 评估基准日： 2011 年 6 月 23 日 单位：人民币元 序号 项目类型 收费面积 全年费用 单价 （㎡） （元 / 年） (元/㎡·月) 1 高层住宅 48712.39 1,393,086.79 2.38 1 多层住宅 35547.77 797,187.98 1.87 评估结果的成立依赖于各种假设和前提条件，请评估报告使用者认真阅读评估报告全文，并请关注特别事项说明对评估结论的影响。 评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效，评估报告的有效使用期限为一年，即自评估基准日 2011 年 6 月 23日起，至 2012 年 6