商业地产“赔本吆喝”到几时-.docVIP

商业地产“赔本吆喝”到几时? 一度被斥为“非国民待遇”的国内商业项目“赔本招租”现象正向国际二三线品牌甚至国内品牌倾斜。 此前，国内一些商场为了提升档次会给予国际一线品牌商“装修补贴”的招商优惠政策，而近来这种“赔本”的招租现象大有全国泛滥之势。据中国商报记者调查了解，在一般性的装修补贴之外，“零租金、铺货费、倒扣点……”愈加苛刻的条件都被开发商运用到购物中心、商业地产项目的招商中来，而“受惠对象”亦从此前的国际一线品牌商泛滥到国际二三线品牌甚至国内品牌商。 在楼市调控持续的当下，商业地产是一直被行情看好的“黄金行业”，千军万马各路资本汹涌而来欲抢食“十年蛋糕”，为何会出现与此高潮大势截然错位的“贴租”现象？显然，对于现实的正视，将直接关系到这波中国商业地产的热潮到底能持续多久。 开发商“赔本贴租”泛滥 “绝佳的180度街景位置、首次进场免3-5年租金、门店装修补贴费用到代垫首批货物的铺货费。”这是商业地产行业内一些二三线城市公开的面向国际一线品牌招商的“高规则礼遇”。这一度被国内品牌商斥为不公平的“非国民待遇”。 然而，这一极其优惠的“非国民待遇”近来已被开发商们竞相覆盖到更广大群体上。“现在国际上毫无知名度的国际二三线品牌甚至国内的一些品牌都提出了装修补贴的要求，甚至要求最佳位置、零租金，甚至代垫首期铺货费。”在日前的中国购物中心年会上，一位不愿具名的商业地产招商人士向中国商报记者无奈表示。 “放低身段贴租招商”的做法肇始于杭州大厦。2004年末，杭州大厦重新装修后亮相，为凸显其“精品化、国际化”的新定位，以免租3年和提供装修费的优厚条件吸引了世界知名品牌ｌｖ箱包入驻。在杭州大厦的示范效应后，国内北京、上海、天津等各大商圈纷纷效法免租3年甚至5年，慷慨补贴数千万元店面装修费，甚至代垫铺货费。据中国商报记者了解，天津友谊商厦为吸引lv入驻，向lv承诺了单店销量，为此还发生过动员全商场的商户和员工购买lv箱包以完成所承诺销量的事情。而北京乐天银泰百货为其商场补贴国际品牌的装修改造费用高达2亿多元。 而现在，国际一线品牌商入驻的极其优惠待遇被无限制泛滥。“目前，除了一般性的装修补贴外，甚至出现了倒扣点的招租模式。”中购联购物中心发展委员会主任郭增利在接受中国商报记者采访时表示，所谓“倒扣点”就是地产商必须承诺每个月门店能达到多少销量，否则地产商必须补偿这部分销售利润。一般而言，倒扣点为承诺销量的5-10%。郭增利说，“换句话说，当前国际一线品牌商在国内的投资开发已到了无需承担任何经营风险的地步。从场租到装修到建店铺货到销售量，所有的新店开发投资成本都为零，国际一线品牌商将此全部、完整地转嫁给开发商了。” 中国购物中心专家委员成路说，以往开发商还能通过把国际一线品牌商的高成本转嫁给国内的品牌商和中小的零售企业，要求入驻的国内品牌企业接受高租金、高扣点、差位置，但现在连国内一些品牌商也能开出“装修补贴”的要求了，开发商们似乎都在竞相做着明显的“赔本赚吆喝”的亏本买卖。 上述人士坦言，在商言商，谁都不愿意做“赔本的买卖”，但眼下同行都有这个趋势，别人给予优惠了你不给出同样的力度，结果只能导致招商无法推进。“现在优质商家越来越少，在同一个商圈或城市，进了你家就不再可能在同一个商圈内开出第二家，所以先下手为强。”这位人士说，目前招商的确难度非常大，稍微比较好的品牌在与商业项目谈合作时都很强势。不仅要求项目好、位置好，还要业主愿意提供装修补贴，同时以纯销售提成作为租金才有机会继续洽谈。 “僧多粥少”似乎已成为中国商业地产面临的现实问题。在日前意大利高级成衣品牌versace collectiony亚洲最大旗舰店正式落户北京庄胜崇光百货（sogo）的仪式上，公司范思哲品牌部荣华就向中国商报记者坦言，近来全国各地邀约开店的地产商层出不穷，装修补贴、免租等优惠条件一个比一个“响亮”，但作为全球知名奢侈品集团versace（范思哲）旗下高级成衣品牌，对于进入城市还是有着相当的考虑。 同业竞争的压力下，地产商们当然希望降低风险尽快有资金回报，于是，一场品牌争夺战就此拉开。荣华说，目前，被邀约参加的各个城市商业项目招商推广启动的盛典排场一个比一个大是其表现之一。 其次，为吸引优质品牌商入驻，一些商业项目的招商团队告诉中国商报记者，他们现在普遍采取“先进来再谈价”的做法。“我们一些商场购物中心的门店开业半年了还未谈到收租，具体租金要看经营以及双方谈判的效果而定。”国内一品牌商告诉中国商报记者说。“在以往，如果项目首层招到一线品牌，二三层的招商就会相对容易。现在则不然，即使一层把gucci谈下来，剩下的二三层还是无法推进。” 据中国购物中心专业委员会的全国调查，按照目前的购物中心招商市场行情，部分一线品牌要求的装修补贴金额上升了50％-100％不等，相反，