菏泽xx置业投资办学、住宅商业计划方案书.doc

山东定陶天洛置业有限公司 投资办学、住宅小区项目 商 业 计 划 书 前 言 前期我公司对菏泽市定陶县的教育系统和房地产市场进行了宏观的整体分析，对目标区域市场进行了微观的细致研究，基于对市场有了正确的评估和判断后，我方对项目产品有了整体定位构想。通过我方近一时期的工作，我公司企划部门为发展提供以下商业计划及运作方案。 目 录 第一部分：发展战略篇…………………………4 第二部分：市场分析篇…………………………6 一、菏泽市宏观经济分析………………………6 二、项目实施的必要性…………………………10 三、项目实施可行性……………………………12 四、项目风险分析………………………………16 第三部分：营销篇………………………………20 一、企划推广的核心概念………………………20 二、品牌意识的导入……………………………21 三、品牌形象的塑造……………………………21 四、项目定位……………………………………22 五、产品销售……………………………………25 第四部分：项目运作篇…………………………41 一、管理团队……………………………………41 二、财务计划……………………………………43 产 品 档 案 地理位置：定陶县新区，菏漕运河以西，定陶新河以南 开 发 商：山东定陶天洛置业有限公司 园林景观： 占地面积：住宅 140亩；学校 400亩 建筑面积：住宅180000平方米 ； 学校 208800平方米 容 积 率：容积率2.92 绿 化 率：39% 第 一 部 分 发 展 战 略 篇 公司简介及发展历程 定陶天洛置业有限公司（以下简称天洛置业）是上海高校科技产业（集团）有限公司（以下简称高科集团）为实施“中部战略”而设立的一个分支机构，天洛置业注册资金人民币1000万元，独立法人，自主经营业员，目标是为高科集团的中部（江西、安徽、山东、四川）发展战略寻找新的投资目标和发展方向，为社会主义新家村建设贡献力量，主要从事房地产开发经营、教育产业投资、物业管理、市场开发和现代农业等行业的投资建设。公司现有员工（管理人员）30人，其中高级职称人6人，中级职称9人，大专以上学历，持有岗位资格证书12人。 公司自成立以来，始终坚持国家建设部倡导的住宅产业现代化的方针，致力于开发建设设施完善、管理规范、品质高尚、适度超前的住宅小区，同时发展教育产业投资。 公司成立旨在跻身菏泽市场经济之历史潮流，公司的未来发展战略是：以房地产开发经营、教育产业投资、物业管理、市场开发和现代农业等行业为主。开展全方位优质、高效、高信誉的工作。 定陶天洛置业有限公司正凭借其科学规范的内部管理，优秀独特的企业文化，精干高效的人才队伍，通过“住宅产业现代化+企业管理现代化+资本运营现代化”的新世纪发展战略，采取以住宅业为主导的主业精深化、前后向关联化的产业定位策略，沿着住宅产业现代化的道路不断前进，力争在3至5年内建设成为菏泽最大的现代化住宅产业集团。 该项目设计的前瞻性和多样性决定了产品适应面广，开发的分期性决定了产品的可塑性强，精确的项目定位决定了产品的价值最大化。 第 二 部 分 市 场 分 析 篇 一、菏泽市宏观经济分析 （一）、菏泽市情概况 菏泽，为伏羲之桑梓，尧舜之故里，先为商汤之京畿，继属曹国之疆土，后建曹州之区域。古为济水所汇，菏水所出，连通济、泗两大水系的天然湖泊，因南有菏山，北有雷泽，故名“菏泽”。清雍正十三年（1735年）曹州升为府，设附郭县，赐名菏泽，始作政区名。 菏泽市位于山东省西南部，南北最长距离157公里，东西最宽距离140公里，总面积12239平方公里。菏泽市有汉、回、满、壮、瑶、藏、彝、蒙古等40个民族，其中汉族人口867.27万人，占99.18%，各少数民族人口7.2万人，占0.82%。总人口约880万。 土地资源——菏泽市土地总面积12239平方公里。耕地总资源69.14万公顷，其中高产田28.71万公顷，中低产田40.35万公顷；园地16573.13公顷，林地59683.77公顷，居民点及工矿用地156462公顷，交通用地29574.4公顷；水域85387.80公顷；未利用土地14130.37公顷。 矿产资源——菏泽矿产资源丰富。境内已探明石油储量5265万吨，控制储量9000万吨，预测地质储量16亿吨，天然气远景储量3000亿立方米，占全省石油、天然气资源潜在总量的12.49%。煤炭地质储量55.71亿吨，是华东地区发现的储量最多、煤质最好的煤田，目前正在开发建设，已钻探、建成多个优质煤井。矿产水产地经国家、省级鉴定批准的已有6片，探明可采资源量2277立方米/日。全市已勘查地热7处，均为低温地热资源。另外，铁矿、砂金、陶土、石灰岩等资源也有一定量的分布，且开发前景广阔。 生产