成都市住宅房地产价格变动的研究及其预测.pdf

成都市住宅房地产价格变动研究与预测 人文地理学专业 研究生杨东 指导教师邹高禄 摘要：住宅房地产价格是各地政府宏观管理与调控的指示灯。住宅市场 的变化关系到广大消费者的切身利益，同时也是社会关注的焦点问题。住宅房 地产已经成为新的经济增长点，而其价格的过快上涨，已成为社会关注的热点 问题。若任其发展，将影响房地产市场持续健康发展，影响宏观经济和社会稳 定。住宅房地产价格与人民的生活密切相关，无论是从带动国民经济发展的角 度，还是从满足人民群众基本需求的角度，住宅房地产价格的变动和发展趋势 都至关重要。因此，从住宅房地产价格入手，寻求影响住宅房地产价格各因素 之间的相关关系，定量分析影响住宅房地产价格变动的因子，把握住宅价格时 间上的变动趋势以进行科学预测，对合理确定住宅房地产价格，指导国家宏观 管理与调控，促进住宅市场健康稳步发展都具有重要的意义。 System 灰色系统理论(Grey Theory)及马尔柯夫模型是论文主要的研究 工具与方法。论文主要分为四个部分，首先对住宅房地产价格的形成机制、特 征以及其影响因素进行了说明，并在价格形成基础上探讨了住宅房地产价格的 形成和变动过程；其次，对本文所涉及的模型的理论(灰色系统理论)进行简 要系统性介绍；对论文具体所应用的灰色关联分析及GM(1，1)一马尔柯夫 预测模型做了详细地说明；最后，则是运用上述两个数学模型对成都市中心城 区住宅房地产市场进行实证研究，并得出结论。 论文将住宅房地产价格视为一个部分信息已知，部分信息未知的灰色系 统。影响住宅房地产价格的因素很多，既有宏观因素，也有微观因素。在住宅 房地产价格变动因素分析的基础上，以成都市中心城区2005年卜12月的住宅 平均销售价格为原始时间序列，建立了成都市中心城区住宅平均销售价格的动 态预测模型。通过对成都市住宅房地产价格的灰色关联分析，确定了影响成都 市近年来住宅房地产价格变动的主要因素，并将影响因素按程度的大小进行了 排序。在所列出的成都市的4个比较因素中，城市化水平、城市居民人均可支 配收入及城市居民家庭总户数是主要影响因素，其中城市化水平对成都市住宅 房地产价格的影响最大，而商品房住宅建造成本对成都市住宅房地产价格的影 响最小。最后，论文用灰色系统GM(1，1)预测模型建立了成都市中心城区 住宅房地产价格预测模型，通过模型检验，精度等级为2级。根据模型所预测 的2006年1月成都市中心城区住宅房地产价格将保持上升的趋势，约为4089 元。将灰色系统相关理论，并结合其它相关数学模型延伸应用于住宅房地产价 格的变动研究具有一定的可行性及实用性。 关键词：住宅房地产价格成都市灰色系统灰色关联分柝预测 An ofResidentialRealestatePricesin Analysis andForecast Chengdu：Change Major：Human Geography Professor Supervisor．Zougaolu Name：Yangdong realestateisall ofthe Abstract：Theofresidential indicatorgovernment price macro-economicand fluCtuationaffeCts adjustment。Theprice management o