不动产投资信托(REITs)法律问题的研究——以我国廉租房REITs为视角.pdf

摘要 摘要 不动产投资信托(REITs)是一种采取不动产证券化方式进行融资的工具， 以公司或信托的组织形式，REITs集合投资者的资金，收购并持有收益类房地 产或为开发房地产项目进行融资。廉租房是政府向低收入家庭提供低租金住 房保障的制度，是一个国家社会保障制度在住房领域内的具体体现。一直以 来，住房保障都是政府的重心工作，廉租房制度则是住房保障体系中的重要 环节。我国廉租房制度的实施需要大量的资金作为保障，而目前廉租房建设 的资金来源单一且极不稳定，截止目前，全国还有很多城市没有实施廉租住 房制度，已经实施的城市，其廉租房也数量有限、实施效果差强人意。与此 同时，我国民间有着充裕的金融资本，却找不到合适的投资渠道。这一矛盾 显示，RE-ITs模式在我国的廉租房融资市场能够有所作为。 在国外，REITs这一金融工具发展势头良好，学者认为，通过REITs方式 为中国的廉租房提供融资，能够充分调动社会资金进行廉租房建设，也能减 轻政府压力、盘活财政资产。廉租房通过REITs融资，不仅可以缓解廉租房 住房建设的融资困境，同时，对于我国的金融市场、房地产市场的发展都有 积极作用。 但与西方和亚洲邻国相比，我国现存的法律体系还未能出台专门针对 REITs的专门规定，在既有法规之间，也还存在着这样或那样的冲突。当前的 法学研究，也仅涉及NREITs的大致立法框架及建议，未深入联系到具体的 REITs产品并就其相应法律关系进行剖析。加之廉租房这一政策性制度虽确立 很久，但直至近年对廉租房建设的迫切性才取得共识，其拓宽融资渠道的需 要才方始显现。所以，我国国内经济学界对廉租房REITs融资方式的研究才处 于起步阶段，对廉租房REITs法律制度的研究更远谈不上完善。引入具体的廉 租房REITs融资模式以促进廉租房建设，这一要求相当迫切，也极具现实意义， 而与其配套的相关法律问题，也需要在目前既有成果的基础上继续深入研究。 不动产投资信托R￡l两)法律阔题研究一以我国廉租房REITs为视角 本文根据我国廉租房建设的实际，针对我国廉租房建设中出现的资金困 局，结合既有的REITs研究资料，对我国廉租房融资制度创新方面进行拓展， 通过对具体融资方式一一廉租房REITs基本理论的探讨，将较为抽象的REITs 法律制度与廉租房建设的融资框架相结合，深入探究了REITs相关的法律制 度，作者借鉴了国内外学者在廉租房制度和REITs制度方面的相关论述，在 了解REITs运作模式的基础上，通过对其所涉及的法律问题进行分析，结合 我国实际情况，辨析了我国实施廉租房REITs制度的现存法律障碍，再借鉴 国际经验，对我国廉租房REITs融资的相关法律进行探索，提出了廉租房 REITs的合理建议，以使研究具备一定的实用价值，能够为当前的廉租房建设 REITs融资制度提供参考，同时也期望能为廉租房REITs制度的进一步相关研 究和探索提供有益帮助。 本文以对REITs法律制度的分析为主线，以我国廉租房建设的REITs融 资模式为视角，将全文划分为五个部分进行论述： 在导论中，文章指出，本文的研究背景是在当前引进REITS的呼声较高， 而廉租房建设又缺乏资金的情况下进行的，文章将廉租房和REITs进行结合， 抓住了需要以REITs融资促进廉租房建设的有利时机。接着，文章对经济学 界和法学界对REITs和廉租房融资制度的相关文献进行了回顾，发掘了发展 廉租房REITs的理论基础，并进一步指出了以廉租房建设为视角分析REITs 法律制度和研究我国廉租房REITs法律制度的重要意义。说明了本文的研究 方法为法学和经济学跨学科研究范式，并梳理了本文的基本研究思路。 在第二部分，文章对REITs和廉租房的概念进行了界定，介绍了REITs 的历史演进过程和制度价值，阐述了我国廉租房的住房保障性质和廉租房建 设的积极意义，根据现阶段我国客观存在的廉租房建设现状和资金困局，提 出引进新融资工具的必要性，在此前提下，通过对国外经验的对比，文章认 为，我国有必要引进REITs这一融资工具，并利用其为我国廉租房建设服务， 由此阐述了REITs在中国廉租房建设中的重要意义，论证了廉租房REITs在 我国已经具备相应的现实可行性条件。 在第三部分，文章对REITs的组织形式、类型选择进行了介绍，从REITs 的募集方式到资产管理机制