《2016第三季度北京房地产市场分析报告》.doc

目录 仁达专题 中国写字楼市场发展近况 1 一、国家宏观经济概况 1 二、中国写字楼市场发展概况 2 （一）投资额增长迅猛 2 （二）整体需求下降 区域差异明显 2 （三）新增供应量持续攀升 4 （四）一线城市空置率持续走低 二线城市呈现较高水平 5 （五）甲级写字楼租金上涨 6 三、中国写字楼市场前景与展望 7 （一）供应量继续攀升 需求水平将保持相对稳定 7 （二）未来市场发展将倾向内陆和东北地区 7 （三）国内企业将成为写字楼市场主要驱动力 7 第一章 房地产政策 8 一、调控政策：稳中趋紧 政府调控决心不动摇 8 二、金融政策：央行7月6日下调人民币存贷款基准利率 8 三、土地政策：住房用地供应计划调整 为15.93万公顷，减少7.7% 9 四、保障房： 明确保障目标 机制趋于完善 9 五、小产权房：已清理在建在售的79个项目，拟分类灵活处理 9 第二章 土地市场 12 一、整体市场：成交活跃，量价齐升 12 二、分用途成交情况 12 （一）住宅用地 ：成交量猛增，一线房企拿地活跃，推高溢价率 13 （二）商业办公用地：霞光里、月坛南街地块备受市场关注 14 （三）工业用地：成交量环比上涨167.6% 14 三、展望：企业拿地理性，预计年底迎来住宅用地成交高潮 15 第三章 住宅市场 16 一、新建商品住宅 16 （一）供应情况 16 （二）成交情况 16 二、二手住宅市场 17 （一）整体情况分析 18 （二）热点片区监测价格 18 （三）住宅租金分析 19 图表索引 图1.全国写字楼总净吸纳量 2 图2.全国写字楼总净吸纳量 3 图3.2012年上半年全国主要城市净吸纳量 4 图4.2012年上半年城市写字楼新增供应及占存量比 5 图5.2012年上半年底城市写字楼总体空置率 5 图6.重点城市甲级写字楼租金指数 6 图7.2012年上半年底甲级写字楼租金 7 图 8. 2011-2012年北京新建住宅累计施工面积 16 图 9. 2011-2012年北京新建住宅竣工面积 16 图 10. 2011-2012年北京新建住宅成交量价 17 图 11. 2011-2012年北京二手住宅量价走势 18 图 12. 2011-2012年北京二手住宅租金指数 20 表 1. 2012年3季度房地产政策汇总 10 表 2. 北京土地市场各季度整体成交情况 12 表 3. 北京2012Q3各用途土地成交情况 13 表 4. 北京2012Q3住宅用地区域成交情况 13 表5. 北京2012Q3商业办公用地区域成交情况 14 表 6. 北京2012Q3工业用地区域成交情况 15 表 7. 2012年9月北京市学区房重点片区价格监测结果表 18 表 8. 2012年9月北京市高端住宅重点片区价格监测结果表 19 表 9. 2012年9月北京市别墅重点区片价格表 19 仁达专题 中国写字楼市场发展近况 2010年起，在严厉的楼市调控之下，一方面众多房企销售业绩严重下挫，资金链告急；另一方面，商业地产投资却呈现出增长势头。很多企业纷纷开始转型，把目光由住宅转向了受楼市新政影响较小的对投资的快速增长起到了推波助澜的作用从而造就了的火热局面。城市化率的不断提高所带来的城市人口的持续增加，以及国家扩大内需所带动的城市基础设施建设和新区发展，商业的需求规模增加，这为的持续发展提供广阔空间 一、国家宏观经济概况 进入2010年以来，受欧洲债务危机影响，我国出口需求减弱，总出口增长显著放缓。2012年1月我国出口与进口同比出现了-0.5%和-15.3%的负增长，8月份我国进口的同比增长仅为0.2%。2012年1到8月份全国固定资产投资同比名义增速较去年同期下降了4.8个百分点，投资动力增长不足。尤其是史上最严厉的房地产调控政策作用下，房地产投资增长低迷，很大程度上制约了中国经济的复苏和回暖。本轮经济增速下滑是由国内外复杂的经济环境导致的，未来但仍有条件保持较高的稳定增长速度。住宅市场限购以来，大量投资性资金涌向写字楼市场，不少房企纷纷开始向商业地产转型，热衷于写字楼的开发。 近年来，国内写字楼的投资增长非常迅猛据中国统计年鉴数据显示，200年—2011年，我国年内完成投资额分别为1035.04亿元1167.17亿元1377.21亿元、1807.38亿元和2548.41亿元，其分别较上年增长18%、31%和41% 图1.全国写字楼总净吸纳量 （二）整体需求下降 区域差异明显 1、全国总净吸纳量变化显著 2010年以来，由于受到经济增长持续放缓以及欧洲债务危机等外部不确定因素的影响，全国总净吸纳量变化幅度显著，2011年起呈现下降的趋势，已连续4个季度低于3年的季度平均值，在2012年第二季度达422,048平方米。 图2.全