F12 房地产经济宏观调控1房地产税收.pptVIP

§12 房地产税收 税收是政府保证社会公共需要的物质基础，是国家参与并调节国民收入分配的一种手段，是国家财政收入的主要形式。 随着房地产业的发展，房地产税收在政府收入中的比例不断提高。 在房地产经济运行过程中，房地产税收对于收入分配的调节和房地产市场的宏观调控发挥着越来越重要的作用。 第一节 房地产税收的特征、功能与构成要素 第二节 房地产税收的经济效应分析 第三节 房地产税收体制分析 第一节 房地产税收概述 一、房地产税收的概念 二、房地产税收的特征 三、房地产税收的功能 四、房地产税收的构成要素 一、房地产税收的概念 房地产税收是以房地产作为调节对象的一类税收。房地产税收涉及房地产的开发、持有、使用、经营和转让等一系列经济活动，征税对象涉及房地产开发经营、买卖交易、持有等各个环节的行为和标的。 房地产税收涵盖了我国税收体系中的绝大多数税种，主要包括取得环节的耕地占用税与契税；持有环节的房产税、城镇土地使用税；转让环节的土地增值税、营业税、印花税与个人所得税等。 二、房地产税收的特征 房地产税收除了具有一般税收的共性外，还具有以下四个独立特性。 1．房地产税收税基具有不可移动性和可见性 2．房地产税收收入的地方性 3．房地产税收的可持续征收性 4．房地产税收使用的公益性 1．房地产税收税基具有不可移动性和可见性 由于房屋和土地在空间上是不可移动的，基于房地产价格的一个地区的财产税基不会因为税收政策而流向其他地区。房地产税基是不可移动的，这是房地产税收相对于其他可移动财产税收的显著特点。由于房地产外在的物质表现，房地产所有者无法隐藏其税负（税基）。 2．房地产税收收入的地方性 房地产空间位置的不动性，使人们容易鉴别房地产税基的地方所有权。房地产税收的纳税主体缴纳房地产税收是因为他们要对所接受的政府服务付费。由于地方政府提供的服务有着很强的地域性，房地产价格与地方政府提供的服务水平密切关联。 3．房地产税收的可持续征收性 土地作为天然的自然资源禀赋，可以被不断维护、改良、改造，实现永续反复利用，房地产作为土地和土地的附着物本身也有使用的持久性。房地产税收税基随时间的变化相对平缓，变化的弹性较小。这就使房地产税收可以成为地方政府一个充足和稳定的税收来源。 4．房地产税收使用的公益性 房地产税收的相关法律是政府制定，是由政府征收、管理和使用的。 房地产税收的使用，具有很强的公益性，居民为了保护他们的房地产，有兴趣和利益冲动通过公共参与（如投票等）来影响地方政府公共开支决策，以便保护他们的房地产的价值。 三、房地产税收的功能 1．房地产税收的财政收入说 2．房地产税收的受益论 3．房地产税收的社会政治功能说 1．房地产税收的财政收入说 财政收入说的主要观点是：为了满足财政支出的需要，筹集财政收入，政府应该对行政管辖范围内的土地、房产等财产征税。对土地、房产等财富征税成为地方政府筹集财政收入的主要渠道，课税的主要目的在于为地方公共产品和服务提供财力保障。 2．房地产税收的受益论 税收受益原则是指税收负担应根据公共服务的受益程度来分配。由于中央和地方政府为房地产所有者提供了包括国防保卫、国内治安、消防设施、交通、市政、环境等公共服务，房地产所有者理应为服务带来的受益支付税收报酬。地方政府通过增加对本地区的城市基础设施和服务的开支提高辖区居民的福利水平，导致本地区房地产价格的抬升，也就是说房地产增值主要是源于政府公共服务资本化。 3．房地产税收的社会政治功能说 对个人拥有的房地产课税是国家对社会财富分配进行控制的一种手段，实现国家对社会财富和资源进行再分配，具有抑制房地产所有者不劳而获，消除社会贫困的社会政治功能。房地产税收承担的一个很重要的功能是政府对房地产价值的溢价回收。 四、房地产税收的构成要素 税基和税率是一个税种的主要构成要素。房地产税收的税基可以是土地、建筑或两者结合。评估价值可以根据面积也可以根据房地产的市场价格。税率可分为单一税率（土地和建筑采取同一个税率）或双税率（土地和建筑有不同的税率）。 （一）税基的选择与计价 （二）房地产税收的税率 （一）税基的选择与计价 房地产税收是一种财产税性质的税收。从全球范围内房地产税收实施的情况来看，房地产税收税基的确定主要有三类： 一是按房地产的价值征税，依计价的不同又可分为市场价值、原始价值、租金收益价值； 二是按房屋建筑面积或占用土地面积征税； 三是极少数国家或地区按房屋套数征税。 （二）房地产税收的税率 税率是指国家征税的比率，体现了国家的税收政策。 一般来说，税率可以划分为比例税率、定额税率和累进税率。 第二节 房地产税收的经济效应 一、房地产税收的收入效应和替代效应 二、