台湾各都市内部迁移率和住宅市场关系.docVIP

台灣各都市內部遷移率與住宅市場關係之 實證研究* The Interrelationship between Intra-Urban Mobility Rate and Local Housing Market Development in Taiwan 薛立敏** 曾喜鵬*** Li-Min Hsueh, Hsi-Peng Tseng 摘 要 本研究首先建立一觀念性模型，以解釋都市內部遷移與當地住宅市場發展的相互關係，並選取台北市、台北縣、台中市及高雄市四個都市為研究對象，以民國63年至民國85年的總體時間序列資料，分別利用多項延遲分配模型（polynomial distributed-lagged model；PDL）、及誤差修正模型（error correction model；ECM）為估計方法，探討都市內部遷移率與住宅供給量、房價所得比、及仲介業密度等三個住宅市場變數間的關係。 就整體結果而言，PDL模型因為已經假定了遷移率是被解釋變數，而使模型的解釋能力受到限制，房價負擔能力與仲介業密度的估計結果均不令人滿意關鍵詞：都市內部遷移、住宅市場、延遲分配模型、誤差修正模型、因果關係 前言 自民國70年以來，台灣地區一年約有百分之10％至14％，兩百多萬的人口會遷移居住地點。依據主計處進行的「國內遷徙調查」，遷徙原因是屬於居住關係的，在調查的各年中（民國70年至81年）均在四成至五成之間，遠高於因工作關係、求學關係、結婚關係或其他原因而遷居者，而因改變居住需求而遷移者則有76％以上在都市內部移動。與居住相關的遷徙原因包括：（1）改變住宅權屬，亦即從租屋者變為擁屋者或從擁屋者變為租屋者；（2）改變住宅品質，以遷居來達到調整住宅需求的質與量的目的；（3）改變居住環境，如為了靠近學校、市場等。但不論是為了何種原因遷移，在決定遷移的同時，也要決定遷居後的居住方式，包括住宅權屬、住屋空間、住宅類型、居住環境等。換言之，遷移者必須在想要遷往地點的住宅市場中找尋居住的所在。住宅市場的健全與否，包括房價的水準、住宅的供給、市場交易效率等都會影響遷移的決策。因此，居住遷移與住宅市場的關係是十分密切的。 然而台灣過去由於工業化發展所造成的區域不均衡發展問題嚴重，因此有關遷移研究大都著重區域間的探討（如邊瑞芬1991，李朝賢1995，蔡宏進 1981，李文朗1986，江玉龍 1986等），都市內部遷移的探討則相對缺乏。目前國內有關都市內部遷移行為的研究以劉小蘭、劉念華（1995）、Chen（1992）、Sun（1982）、熊瑞梅（1988）及經建會（1989）等人的研究為主。劉小蘭等（1995）結合個體與總體方法探討台北都會區遷入人口的特性，並以分析結果比較台灣與國外郊區化發展的差異；Chen（1992）以個體方法探討台北都會區遷移者與通勤者的相互關係；Sun（1982）以高雄市為對象，探討市內人口移動的選擇性，及遷移結果所造成的里鄰區域社會特性的分化等議題；經建會（1989）探討台北都會區之換屋行為，內容包括遷移者之換屋原因、換屋地點選擇、換屋前後之住宅狀況、未來換屋計畫等；熊瑞梅（1988）以迴歸分析探討遷移率與住宅擁擠度、租押率、傳統住宅數量及屋齡等變數之關係，為少數連結遷移與住宅市場關係者。 綜上所述，本文定義居住遷移為家戶因應本身需求或外在環境變化而改變其居住區位以調整住宅消費的過程，在此觀點下探討家戶之居住遷移與住宅市場間的關係。本研究是以民國63至85年台北市﹑台北縣﹑台中市﹑高雄市的總體時間序列資料，以多項延遲分配模型及誤差修正模型來進行實證研究。本文結構如下，除前言外，第二節說明居住遷移與住宅市場的關連性；第三節為實證方法與資料來源的說明，包括所採用的計量方法、變數定義與資料來源；第四節為實證結果分析；最後為結語。 居住遷移與住宅市場關係 本節將說明居住遷移的觀念性架構，及居住遷移與住宅供給量、住宅價格與住宅市場交易效率之間的關係。 居住遷移的觀念性模式 居住遷移為家戶或個體在都市內部的短距離移動，與區域間長距離的遷移不同，一般認為長距離的遷移與就業及工資水準有關，而居住遷移則主要為調整住宅需求，因此居住遷移的研究大都將其定義為家戶調整住宅消費的過程（如Cadwallader 1992，Clark and Dieleman 1996，Kingsley and Turner 1993）。 居住遷移決策程序及可能的影響因素如圖一所示，若無外在因素衝擊此系統，家戶消費將可達到長期均衡狀態，亦不會有遷移行為的發生（Weinberg，1979）。綜合過去相關研究，影響家戶消費失衡的因素包括家戶需求的改變（如生命週期、所得、教育程度、職業及偏好等）、對住宅權屬偏好的改變、工作地點的改變、外在環境的改變（如鄰里環境、實質環境）等。家戶處於