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珠江国际新城整合策划 序 凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和。 凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、实力、宣传。 对开发商而言：是如何做出更加受消费者青睐的楼盘。 对广告公司而言：是如何以最快、最有效、最引发兴趣与关注的方式，将产品推介给消费者。 对珠江国际新城而言：一张白纸，万事待书，可以说有充分发挥的空间，也可以说无凭可依，无落手之处。 对于达奇而言：市场把握是经验，全面策划是能力，广告创意是专业。而丰富的、超群的想象力，是自己最骄傲的地方，也是同行最妒嫉的所在。想象力不是模仿，不是迎合，而是独一无二的创造力。 对于我们双方的合作而言：找到一个共同的支点，托起2002年一个令北京城震撼的项目——珠江国际新城。 需要特别说明的是：在本方案中，鉴于项目自身资料短缺，我公司即凭借以往经验与对项目的有限理解，展开不受限制的创意发想，以证明达奇的工作态度与方式；更重要的，是通过我方对项目整体策划建议，从开发理念的角度，为发展商提供一个更新的视角，更广阔的思路。 第一部分 注意！我们面临重重困难 解析东区市场在2001年——2002年的变化（缩略） 2001年是TOWNHOUSE年，2002年将是什么年？ “新市镇”的概念将出现，其主要特征即是：郊区化、低密化、规模化（包括配套的完整）。 2002年将会出现巨象之争，东区数百公顷的土地上上演双城记等。 通州地产升温，但高档项目前景难料 WTO 利好消息带动CBD持续高烧不退，通州地区作为CBD最直接的辐射区，地产市场升温。对比2000年度，通州区地产开发项目大幅增长，房价上扬15%—30%，个别项目达50%以上。2000年度，通州区现房价格上限多为2800元/㎡左右，而2001年度，通州区现房价格上限多为3500元/㎡左右。 通州地产商直接瞄准CBD开火，几乎所有项目均以CBD白领为主要客户群，“卧城”概念浮出水面。开发项目的急剧增加，客观形成“粥多僧少”的局面，同时，市场细分的形成，使客户群分流严重，除特别优秀的项目外，难以形成大规模集中消费。 该区域开发历史较短，低档项目众多，中档项目逐步出现，高档项目稀缺，其原因依然是受到该区域消费能力的制约。即：选择该区域置业者，主要贪图房价低，可适合自身消费能力。对价格的敏感注定大部分人会放弃价位较高的中高档物业。反之，可消费得起中高档物业的人群对通州区位不甚认同，多数放弃在此置业。所以，市场消费结构，导致通州区高档物业前景难料。 第二部分 艰巨！100万平方米社区推广的难度 项目带来的是什么？ （一）、项目简介： 位置：通州区东北部永顺镇，现京东驾校校址。 占地：总占地面积1929.9亩，其中建设用地1613.5亩，代征城市道路用地316.4亩。 规模：总建筑面积107.57万平米，2001年11月—2003年11月为首期，开发31.4万平米，13.8万平米。 建筑形式：4-5层低层住宅预计占50%，6层带电梯多层住宅预计占40%，小高层预计占10%。 主力总房款：70万元。 （二）、项目分析： 优势： 珠江的专业运作能力是项目品质之保证 珠江地产自92年以来共计开发了20余个项目，包括骏景花园、帝景苑、南景苑、鸿景苑、愉景雅苑、华景新城、华南新城、暨南花园、珠江广场等多个大型项目，其中总占地3000亩的华南新城更是航母级项目，而骏景花园更是当选为今年住交会中国地产30大知名楼盘之一，其项目运作能力之强、专业程度之高可见一斑。同时珠江拥有自己的规划、设计、施工队伍，在项目开发各个环节上可保证有机相联同时易于调整，这在珠江骏景项目上调整主力户型一事可见其适应市场的灵活性，而施工可控性的加强也使施工质量得到了保证。 社区环境的营造亦是珠江地产的强项 其长期合作伙伴泛亚易道的园林规划实力毋庸质疑，而北京珠江在骏景项目上的要求（要做出让同行都钦羡的园林景观）更是让人信服，其在珠江骏景项目上提出了“好环境优于好位置”的观念相信在珠江国际新城项目中也会一脉相承。而此时大多数本地开发商还在片面追求绿化率而非园林化率。珠江国际新城东南部150亩的天然树林已为社区增色不少，而社区本身占地2000亩的同时又规划为低密住宅，更是可以在园林景观上做足文章。 精装修是顺应市场发展之举 珠江国际新城的房子将采用精装修的形式出售，性价比较高，同时随着市场上对于精装修商品房需求呼声渐高，以及《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》的出台，商品房精装修已是大势所趋，终将成为市场的主流甚而标准。而先行者们必然会赢得更多的认同，获得抢占市场先机。 主力房价与市场购买力相合 珠江国际新城主力总房款限定在70万之内，符合其目标客户群的购买力。今年11月北京外企俱乐部所做的一项调查显示：北京市白领人群所需商品房为