城市地下空间开发商业运营及研究报告.pdfVIP

城市地下空间开发与商业运营 研究报告 目 录 前 言1 一．城市地下空间发展概述2 （一）地下空间的概念及在我国的发展历程2 （二）地下空间的分类及本报告研究重点3 二．地下空间的开发和管理5 （一）地下空间开发的意义及重点6 （二）地下空间开发的类型及模式8 （三）开发使用权与运作主体12 （四）组织管理及投融资模式14 （五）开发成本、效益及风险18 三．地下空间开发存在问题及运营模式22 （一）存在的主要问题22 （二）发展前景和趋势23 （三）运营方式及经济效益的创造25 2 / 29 前 言 随着经济发展和城市化进程的加快，在城市建设取得令人瞩目成就的同时，各 种“城市病”也不同程度地困扰着几乎所有人，诸如人口超饱和、建筑空间拥挤、 交通阻塞，行车速度缓慢、环境恶化等情况屡见不鲜。于是，当土地资源和地面空 间布局难以适应现代城市建设变迁的需要时，充分开发和利用地下空间便呈现出必 然的趋势。随着地下车库、商场、地铁等各类城市地下空间越来越多地出现，城市 地下空间所具备的社会效益、经济利益和环境效益也开始逐步为人们所认识。 开辟城市地下空间，是现代城市建设必不可少的过程，地铁路网、地下停车场、 地下人行通道和商场，以及地下市政排水、管网综合设施（共同沟）、地下医疗服 务等公建设施布局，构成现代城市地上和地下互为一体的多维空间服务设施。既充 分利用了城市现有的土地资源，节约城市用地，有利于地面居住环境布局，又能把 人流引入地下，有效减少地面交通和噪声干扰，改善城市空气环境质量。同时，地 下环境不受气候影响，为市民提供常态性服务，防御风雪自然灾害等方面有着地面 构筑物不可替代的作用。 随着我国城市地下空间开发规模的进一步扩大，地下空间的开发经营也将逐渐 成为城市建设城市经营的一个重要组成部分。我国的城市地下空间开发经营的理论 和实践虽然仍处于摸索阶段，但随着经济体制改革的进一步深入和完善，将会对实 现我国城市的可持续发展具有现实而长远的意义。 本文在国内各城市大力开发利用地下空间的背景下，首先介绍国内地下空间的 利用现状和分类情况；其次，重点研究了具备经济效益可供开发的城市地下空间运 营方式，包括开发建设的难点、开发的类型模式、开发主体及使用权的取得、组织 管理及投融资模式、成本收益和风险分析，评判地下空间开发的综合效益；最后， 分析城市地下空间开发主要存在的问题，并对未来的发展趋势作出判断。希望为正 处于探索期的城市地下空间开发或建设者提供一定的参考。 1 / 29 一．城市地下空间发展概述 （一）地下空间的概念及在我国的发展历程 1．概念 城市地下空间是指城市地表以下、通过人工开挖或自然形成的空间。人们在地 面获取建筑空间的方式是“围合”，而在地下则可以通过“挖掘”形成空间。地下 空间是土地空间的重要组成部分，其开发利用在一定程度是对地上功能建设的补充 和辅助。 从经济学的角度来看，地下空间具有其独特的内涵，具体体现在以下四个方面： ——相互影响性：对城市地下空间进行开发利用的同时，势必会对其周围的环 境产生一定的影响。如地铁的开发会对其沿线的房地产价值带来极大的提升等； ——用途多样性：地下空间可用作多种用途，但在特定地区较为适合的开发用 途只有一种或几种，因此综合评估和科学定位十分重要； ——资源有限性：城市的地面空间有限，随着地下空间的不断开发使用，地下 空间可开发的总量也在不断减少，不能无限度扩张； ——价值性：城市地下空间是城市土地资源的延伸，在城市所创造的巨大财富 和社会效益中，不能排除地下空间在其中的价值和作用。随着地下空间有偿使用和 使用权出让转让的试行，地下空间的价值属性也正在得到体现。 2.发展历程 一般来说，我国的地下空间开发利用经历了的3 个历史阶段： 第一阶段为20 世纪50 年代末至80 年代中期，为大规模的民防建设时期，这 一阶段形成了单