市场周报2011.10.17-10.23.docVIP

咨 询 参 考 （第十一期） （2011.10.17-2011.10.23） 一、宏观政策 青岛西海岸经济区 开发区将建商务机通用机场二手房贷款业务，而首套房一手房贷款是开发商跟银行直接进行沟通、合作的。 目前岛城少数银行上浮15%，而外资银行仍有房贷九五折优惠恒丰银行青岛分行 目前接到总行的通知，首套房贷款利率由最低基准利率提高至基准利率上浮10%。银行个人信贷部接到上级下达的文件，要求一套房贷款在基准利率的基础上上浮15%，首付为房款的30%。在下达此通知之前，首套房的贷款利率基本维持在基准利率上浮5%左右。工商银行即使是行内部员工也只能拿到10%的上浮。而且预计今年年底，受额度限制，贷款利率可能还要上调。除上述银行外，中信银行、中国银行、建设银行，均表示首套房贷款利率已调整为基准利率的基础上上浮10%。 目前，唯有交通银行和农业银行首套房贷利率维持基准利率，交通行对于个人房贷依旧保持着7.05%的基准利率，尚未接到上浮利率的通知。 相较之下，外资行则保持着房贷利率的优惠。汇丰银行个人信贷部按揭贷款的按揭贷款利率为基准利率的九五折，而二套房的贷款利率为基准利率上浮10%。估计这样的房贷政策能够维持到年底。但是，外资行房贷审批门槛较高，客户资质直接决定了能否拿到优惠房贷。 【科达观点】：本周在房源投放方面城阳区位于各个区市首位，不仅如此，龙湖项目在城阳低价开盘造成了整个城阳周边地区的房价混乱，周边开发商纷纷出现降价以及低价开盘的现象，而且开盘价格要比最先对市场预测的低于1000—2000元/平米左右。 面对着价格的绝对优势，部分购房者似乎忽略了一个重要的问题就是龙湖项目本身所在的位置并不占优势，即便是5500元/平米的价格以及与其他相对价格较高的楼盘的性价比不可同日而语，同样也可以看出，目前的政策调整已经让一部分刚需的置业者失去了理性，觉得降价就是调控的最终目的，只要房子价格便宜他们便会毫不犹豫的出手，其实一套房产需要的综合性的考虑，价格只是一方面而已。 2、青岛住宅各区域存量分布图 【科达观点】：本周存量依旧是黄岛、胶南位于首位，目前整个青岛市的存量房源在94567套，黄岛占据总存量房的16%，胶南占13%；其中主要原因就是西海岸的发展前景以及“桥隧时机”都给开发商和置业者过高的预期，导致土地囤积房源过量的现象，就目前关于“青岛西海岸行政区重新规划”的消息一经走出，预计黄岛和胶南的新增房源会继续持续投放市场，但是政策的限制，房源库存消化量明显减慢，所以存量的压力和危机会一直存在。 3、青岛住宅成交区域分布 【科达观点】：本月共成交1938套，188328.29平米，较上周下降了2.2%；其中城阳、即墨一直都位于青岛市区成交量的前位，其原因在于城阳依旧对的价格优势，在青岛七区中对购房者具有绝对的新引力；另外即墨因为有着温泉得天独厚的资源也一直都受到置业者的青睐。 4、非普通住宅（≥144㎡）成交分析 区域 市南 黄岛 崂山 李沧 城阳 高新 胶州 即墨 平度 胶南 莱西 合计 成交套数 7 10 30 3 33 1 6 13 1 6 2 112 【科达观点】：本月144平米以上住宅共成交112套，占本周成交量的5.8%，其中城阳区大面积房源成交比例居第一位共成交33套。 5、本周楼市 龙湖地产自打低价牌以后，售楼处人气爆满，认筹人数不断增加。6500元/平的均价才是吸引购房者的关键。尽管目前悦澜居存在交通不便、周围配套设施不全等不足，但是针对未来的发展和潜在的升值空间，一直处于观望中的看房者还是愿意出手。龙湖样板间开放日当天，面对总房价1%的优惠和赠送车位的附加馈赠，交纳10万认筹金可享1.5万的优惠，购房者开始松动钱袋子 相较于去年同期青岛楼市销售减少了1300余套。为抢滩银十抓住最后一根“稻草”，降价跑量“大跳水”已经变成行业共识。一向宣称不降价的绿城也开始让利购房者；另外，万科城新推多伦多项目综合测算价在11000元/平，相较于东京街区的14000元/平，降幅24%；开发区新推的金泽儒家，不但把装修去掉，更是将原来的10500元/平左右的价格定位9500元/平，降幅也在24%左右；很多新开的项目更是爆出绝想不到的低价，李沧区的海岸华府起价6000元/平+优惠，四方海信淮安郡10500元/平+优惠，拉菲庄园的洋房7000元/平起（跟中铁华胥美邦的高层价格相似）。 三、胶南住宅市场解析 1、胶南市住宅新增供应周走势图 【科达观点】：本周胶南新增房源量开始有所收紧，预计进入十月下旬只要是资金链允许的情况下，开发商不会再选择向市场投入新房源，通过佛山限购令的试探性松绑，虽最终以夭折告终，但是很多人已经提出当地方利益与政策相互冲突的时候当地政府的初衷还是更倾向于当地的利益问题，也给了部分开发商以及投资客一点希望，只不过