第六章 住房规划.ppt

承前例，小王年收入10万，购房上限30%，5年后终值为 10 *30%* = 38 288（元） 或：FV(5%,5,0,-30000) = 38 288 贷款20年的现值 贷款现值=PV(6%,20,-38288) =439 160（元） 即贷款部分=439 160（元） 所以，可负担房屋总价为 439 160+414 106 = 853 266 （元） 案例[4] 乔教授（今年35岁）看上了麓谷的一个设计完善的期房项目，总价90万元，签约、工程与贷款的比率分别为15%、15%和70%，工程期为3年（假定每年均衡支付工程款），交房后开始贷款。目前他手头有现金资产20万元，每年收入中除基本生活外可以储蓄5万元，年储蓄利率为2.5%, 贷款年利率为6%，问：乔教授是否买得起该期房呢？ （1）可贷款最长年限 因为银行实际工作中贷款给消费 者的年龄不能超过60岁，所以现年 35岁的乔教授可申请贷款的年限 不能超过22年。 （2）签约、工程款支付后的余额到交房时价值 90 ×15% = 13.5 （万）， 13.5/3 =4.5 (20-13.5）　 + (5-4.5) +（5-4.5( 1+ 2.5%) +(5-4.5) = 8.5376 （万元) ３）年还贷额 需 贷款额 = 90 ×70% - 8.5376 =54.4624 （万元) 若贷款22年，年还贷54.4624 /12.04158 =4.5229(万) 若贷款20年,年还贷54.4624 /11.46992 =4.7483 (万) 若贷款18年,年还贷54.4624/10.8276 =5.03 (万) 通过上面的计算，可以得出如下结论： 乔教授收入稳定，有能力购买麓谷新房．贷款年限在２０年左右合适． （1）贷款月实际利率 =6% ÷12 = 0.005 （2）每期还贷额 = 40000÷ = 40000÷42.58032= 939.4(元) 或：PMT（6%/12，48，40000） = - 939.4(元) 6.3 换房规划 生命周期变化 换房阶段特征 换房能力 换房阶段特征 换房能力概算 需筹首付款 = 新房净值 – 旧房净值 =新房（总价 – 贷款）- 旧房（总价 – 贷款 ） 或： 新房贷款 = 新房（总价 -首付款 ）- 旧房（总价 – 贷款 ） 换房步骤—先买后卖 换房步骤—先卖后买 换房考虑的其他因素 共同维护基金 一般为购房总价的2%-3% 综合起来，其他成本约占总价的15%。 如购房60万元，除首付20万元及贷款40万 元外，还要另外准备9万元来支付上述费用。 [案例5] 刘女士目前住房值50万元,贷款10年期房贷(年利率4%)20万元,希望3年后换上100万元的新屋.假定以处理旧房净值当新首付,贷款20年,年利率4%.请问新屋贷款总额多少?本利摊还条件下年缴多少本息?若每年本利摊还6万元至少多少年才能还清? 使用查表法求解. 1)旧房 每年本利摊还（pmt) = 20/ =20/8.111 = 2.4658(万元) 3年后贷款余额 = 2.4658 =2.4658×6.002=14.8(万元) 出售旧房净收入 =50-14.8 = 35.2(万元) 2)新房 贷款总额 = 100- 35.2 =64.8(万元) 每年本利摊还（pmt) = 64.8/a20 =20/13.59 = 4.7682(万元) 还贷年金现值系数(an) = 64.8/6 = 10.8 查年金现值系数表(4%)可知:至少14年才能还清贷款. 案例[6] 小平旧房值60万元，贷款尚有30万元，新房值150万元，拟贷款90 万元。他如果处理旧房搬进新房，请考虑：1）需要筹集的首付是多少？ 2）若他今年36岁，贷款年利率6%，贷款年限不超过20年，月工资中等额还本付息。计算其月还贷额并说明对工资收入水平的要求。 3）对其换房有何可行性建议？ 需筹首付款= （150-90 ） - （60-30）=30（万） PMT(6%/12,12*20,900000) = -6448（元） 即月供房贷6448元。根据一般收入分配原则，消费支出在总收入中不低于50%，则可推其月工资收入至少12000元。 6.4 银行贷款与公积金贷款 各自特点 案例 [案例2] 何工看中了长沙左岸春天的一处房屋，房屋可租 可售。租的话房租每月5500元，交1个月押金。 购的话总价120万元，可按揭60万元利率6%的贷 款，自备60万元。假设： （1