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房地产价格快速上涨的原因及影响 魏珊珊(华东师范大学金融与统计学院上海200241) 【摘要】 近年来我国房地产价格的快速上涨引起了多方的广泛关注，其原因来源于多个方面，并对我国经济产 生了广泛的影响。本文分析了导致房价快速上涨的原因及其影响，并对房地产价格未来发展趋势进行了分析。 【关键词】房地产价格城市化海外热钱 2000年以后上海的楼市启动，带动整个中国房地产价格持续展却难以得到持续增长，地价的飙升使得企业的生产成本大幅增 上涨，据不完全统计，2000年至今，上海的房地产价格同比上涨了加，减少了企业的营利空问。近年来上海的中小企业持续向长三 5—6倍，涨幅位居全国首列。 角其他地区转移，甚至很多大中型企业也选择在上海的周边城市 造成房地产上涨的原因有以下几点： 建厂。同时持续高涨的房价提高了外来人才的进入门槛，造成了 首先，改革开放改善了人们的生活。邓小平92南巡讲话以 或正在造成人才的流失。从长远看这对一个地区的经济发展是不 后，中国的市场经济蓬勃发展，人们的生活水平逐步提高，迫切需 利的。 要改善住房条件，这是这一波房地产价格上涨的内在原因。以上 房地产的发展同时促使了国民财富的再分配。毫无疑问，这 海为例，以前的上海人大多一家住在十几平米的老公房内，每天早 一波房地产大潮中获益最大无疑是房地产开发商，看看每年各种 晨家家端着尿盆扔垃圾，几家挤一个水龙头洗漱的景象随处可见。 财富评比中的房地产商数量就可以知道房地产开发商从中赚取了 人们生活水平提高以后，人们首先需要迫切改善的是住房条件，当 多少利润。此外部分较早投资房产的民众也获得了超额利润，他 上百万的家庭需要从十几平米的小屋搬入百平米的大宅子，其对 们将这部分利润再投资于房产或股市，使国民的贫富差距进一步 房地产市场的压力和推动力可想而知。 拉大。 其次，改革开放带动了城市化进程。特别是在以上海为代表 当前的房价已经位于高位，下一步又将如何发展呢?我国幅 的长三角地区，每年有大量的外来青年人口，上海每年流入的有较 员辽阔，各地的情况不尽相同，下面仅以上海为例，对未来的房地 高学历的青年人口已达到十万，而其中大部分人都是有住房需求 产走势加以预测。 的。特别近些年是我国的婚育高峰，这部分人口对房地产的刚性 首先从供需关系看：据有关部门的数据统计，20—35岁的上海 需求也是我国房价能持续在高位运行的原因。 市本地青年人口为270万，其中拥有自己住房的不足30％，假设去 海外热钱流人和国内民间资本的推动。随着中国GDP持续处20％的人婚后仍旧与父母住在一起，就是说有135万人在十五 以超过10％的增速增长，以及中国汇率改革后对人民币升值的预 年内要结婚买房，以每两人购买住房70平米计算，这每年会消耗 期，导致海外热钱的大量流入。据官方统计，由海外资金购买商品 房占上海市商品房供应量的10％左右，但其对上海楼市的影响却 其中拥有大专以上学历的人数在30万左右，且以每年10万的人 不可小觑。至于以温州炒房团等为代表的国内民间资本更是在市 数在增长。剔除无购房能力人群，这部分人的住宅需求量大概在 场上大肆购入房产，造成市场供求紧张从而获取暴利。 420万平米。可见上海每年的自住需求大概在七八百万平米，而上 房地产经济的持续发展对我国的经济发展造成较大的影响。 海市每年的商品房供应量大概在1000—1500万平米，基本能满足 从宏观面上看，由于房地产经济及其相关产业的快速发展带动了 这部分人的自住需求。 我国国民经济的持续增长。虽然没有相关的统计显示房地产业对 由上面的分析可以看出，上海市每年的供应量还是能够满足 我国GDP的增长贡献了几个百分点，但其对经济增长的贡献却勿 自住需求的，但现在的房子已不仅仅是满足人们的自住需求，还是 庸置疑。同时，由于房地产业的快速发展，很多大企业都涉足房地 一种投资品，特别是在人民币持续升值，物价上涨的大背景下，很 产行业，使国内的资金大量的向房地产业转移，这对我国经济的长 多人将房产当作一种重要的投资品种，资本市场的资金流动也是 期健康发展和金融稳定提出了挑战。特别是近年来美国的经济陷 影响房地产发展的原因之一。 入衰退和汇率的变化对我国的经济出口造成很大的影响，