投资方案的比较.docVIP

房地产投资项目方案选择 一、投资方案的类型 假如可以接受的方案很多，而资金有限，则如何进行方案选择，以使有限的资金得？值得注意的是，方案之间的关系不同，则方案选择的指标和选择的结果将有很 （一）独立方案 独立方案是指方案间互不干扰，即一个方案的执行不影响另一些方案的执行，在选择方 更严格地讲，独立方案的定义是：若方案间加法法则成立，则这些方A、B两个方案（假设投资期为一年），仅向A方案投资，其投资额为200万元，260万元；仅向B方案投资时，投资额为300万元，收益为375万元。若以500万元635万元，则说明这两个方案间加法法则成立，即A、B （二）互斥方案 互斥方案是在若干个方案中，选择其中任何一个方案，则其他方案就必须被排斥的一组 （三）合方案 混合方案是上述独立型与互斥型的混合结构，具体说是在一定条件（如资金条件）制约A地块有、，B地块有、，地块有、、等互斥方案。但由于资金有限，需要选择能使资金得到充分运用的方 二、投资方案选择的主要方法 （一）独立方案 1.独立方案的评价指标。在某种资源有限的条件下，从众多的互相独立方案中选择几 这里的制约的资源是广义的资源，可以是资金，也可以是时间、空间、面积等，要 2.独立方案的选择方法。用下面的问题为例说明如何进行独立方案选择。公司现有2000万元，欲开发A、B、三个项目。每个项目需求资金1000万元，预计的投资收益10％、20％、30％，项A、B、8％。公司可以从中选择一两个项目作为投资对象，当然以都不开发，因而A、B、三个方案对公司来说是个独立方案的选择问题。因为投（10％）大于公司的其他运用机会的利率（8％），则对公司来说，A、B、三个方案都是有利的方案。但公司仅有2000万元的资金，无法同时满足三者的需求，公司想从银行贷款以满足要求。假如有一家Y银行同意按年利率25％借给公司1000万元，这时，公司将如何决策？ 为了简捷无误地解答上述问题，下面介绍一种应用效率指标进行独立方案选择的图（1）计算各方案的利润与制约资源的比率（这里为10％、20％、30％），该值即为资源的效率。将各值按由大到小的顺序排列，如图（）所示。（2）将可以用于投资的资金的利率（这里为8％和25％）由小至大排列，如图（）所（3）将上述两图合并为图（c）的形式，通常称该图为独立方案选择图。（4）找出 由图（c）可以看出，公司最有利的选择应该是将2000万元分别用于和B，而Y银行利率25％10％，故不应开发A项目。 因此，拟选方案均为相互独立时，其方案的比较和选择，将根据资金的约束条件来进 （1）当资金充裕，不受约束时。方案的选择可以按照单方案的评价方法来决定，即如果NPV≥0或IRR，就是可行的，否则就不可行。 （2）当资金有限时。要以资金为制约条件，来选择最佳的方案组合，使有限的资金得到 3.独立方案选择的例题。 某公司有六个互相独立的投资项目（5－15）。各项目每期期末的净收益都相同，寿8年。若基准收益率为10％，可利用的资金总额只有3000万元时，应选择哪些方？若该公司所需资金必须从银行贷款，贷款数额为600万元时利率为12％，此后每增加600万元利率就增加4％，则应如何选择方案？ 初期投资额 每年的净收益 A B C D E F 500 700 400 750 900 950 171 228 150 167 235 159 首先求出各投资项目的内部收益171×（P／A，，8）500＝0 ＝30％ 228（P／A，，8）700＝0 ＝28％ 150（P／A，，8）400＝O ＝34％ 167（P／A，，8）750＝0 ＝15％ 235（P／A，，8）900＝0 ＝20％ 159（P／A，，8）950＝0 ＝7％ 将上述求得的内部收益率按由大至小的顺序排列（见图）。由图可知：当资金的限额为3000万元时应取、A、B、E四个方案。此时虽然资金尚500万元的余额，但D方案需投资750万元，所以不能选D方案。由于F方案的内部收益7％，因此即使资金足够也不宜采用。 若该公司所需资金全部由银行贷款，当利率递增时，将递增利率线画在该图上（见图中）。此时应取、A、B方案，其他方案不宜采用。 （二）互斥方案 互斥方案选择的经济评价方法一般应采用表示绝对经济效果的净现值法来比较，也可采（寿命期） 1.计算期相同方案的选择。 （1）净现值法、净年值法、净终值法。对于单一的投资方案，当给定基准收益率或目标NPV值最大者为最优方案；②净A值最大者；③净终值法，取F值最大者。 事实上，当基准收益率一定，各方案寿命期相同时，上述三种指标判定优劣的结论肯定 下面举例说明这种比较方法。 某企业现有A、B、三个互斥方案，各方案的初期投资额、每年年末的营业收益及营5－16所示。各投6年，6年后残值